曝光税务稽查之房地产篇
六、检查方法
（一）了解企业基本情况。
主要了解：企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。
（二）要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料。
税务检查前期工作中需要企业提供的资料包括以下方面：
1．查账原始记录、收入核实记录（根据帐簿记录、发票存根统计、银行记录等确定）、重要业务的凭证及帐簿记录。
2．与日常经营活动有关的各项合同，如：房屋租赁合同、借款合同、售房合同、投资协议。
3．与房地产开发项目有关的各项合同、协议
按照开发成本项目，合同协议大致可进行如下分类：
土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿合同、协议；
前期工程：规划设计、勘察、测绘、三通一平等合同、协议；
建安工程：建筑工程、安装工程、土方工程、工程监理等合同、协议；
基础设施：供热、供水、供电、供气、道路、消防、污水工程等合同协议；
公共配套：配电室、热力站、煤气站、公共设施等合同协议；
4．纳税申报表及缴款书、税务机关的减免税文书、工商营业执照复印件（外资还是内资）等书面证据。
5．年度决算报告、审计报告、企业所得税申报表（含纳税调整表）、被投资公司的所得税政策（所得税税率）、投资合同、分红记录（被投资公司的账务记录）。
6．员工花名册、投资（产权）关系图。
7．其他与税务检查结果有直接证明关系的资料。
税务检查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：
1. 建委的立项批复
2. 建设部颁发的建设用地规划许可证
3. 城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同
4. 国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证
5. 土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据）
6. 城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证
7. 建委颁发的施工许可证
8. 企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出
9. 规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）
10．房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表
11. 房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据
12. 房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据
企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。
（三）实地观察了解企业的建设项目相关情况。
检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。
具体包括：
1. 到企业售楼部了解楼盘销售价格、进度，注意索取 “销控表”。该表通常都已标明房屋销售的具体情况。
2. 要注意到物业管理部门索取入住档案资料，到负责协助业主办理房屋产权的部门索取办理房屋产权底册。
3. 按照企业已开发完毕的项目总建筑面积、销售进度和市场平均价格估算总收入，然后和企业账面项目历年累计收入比对，测试项目收入的完整性和可信性。
4. 根据企业“销售费用”科目中发生的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费估算企业已经办理产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企业账面销售收入进行比较，测试其业已办理完毕房屋产权转移手续的销售收入完整性。
5. 企业为了加快资金回流速度，通常设置专人负责协助购房客户办理银行按揭手续。注意对企业负责此项业务的相关人员进行询问，结合其设置的有关备查簿进行自查。
6. 注意将检查银行账号结果和企业向税务机关备案的银行账号进行核对。
（四）抓住主要矛盾，突出检查重点。
1. 把好收入关。
查阅该企业的销售定价资料，一般企业都有自己的定价原则，每一段地方都有定价的原则，查阅销售合同和委托代销合同，房管局和财政局的合同一般都不可取，因为购房者想少缴契税和办房产证的费用，销售商想少缴销售房屋的地方税收，往往签假的售房合同和分开几张收据，达到少开发票，每个开发商都有自已的销售部门，检查销售部门的销售台账，对每一套住房和车库（含轿车库）一一编制方格图，注明购买者和购买的单价、总价，对照当地市场同地段的售价从中发现问题，看有无销售不入账的行为，要从几个方面看，一是房屋已售出，收入未入账或已收售房款未申报税收;二是看有无捐赠或售价明偏低；有无诸如水电安装、水电开户、防盗门等收入未作计税依据的；四看有无拆迁补助直接冲减房价造成收入减少；五看有无用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或收入明显偏低；寻找熟悉的客户，反证客户购买的单价和总值，从中寻觅证据。
（1）到企业的售楼一线部门直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，要求结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。
（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。
（3）对企业采用按揭方式销售开发产品的，检查其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
2. 扼住成本费用关。
（1）是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。
（2）销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
（3）为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。
（4）为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否资本化，是否就税法和会计口径差异进行了调整。
（5）逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合帐载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。
3．关注资金。
由于房地产本身属于资金集中的，一方面体现在收入、支出资金量大，另一方面资金性质比较复杂，特别是戴上面具的资金往来。
检查中要特别注意“现金”和“银行存款”科目，关注大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。如果是真实的，要结合债务债权方的性质，核查相关借款费用正确处理。
4．测算房屋的开发成本。
开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用相对固定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。
