曝光税务稽查之房地产篇
五、房地产行业各运作环节的检查重点
（一）取得土地环节应检查的重点。
在一级市场，房地产开发商须支出土地成本；在二级市场，房地产开发商转让土地必定从中获利。这种获利有些比较明显，有些则较为隐蔽。如通过企业股权增值转让、吸收新股东加入，让新股东以大资金获取小股权，自己以小资金获取大股权等，这些行为都可能涉及企业所得税。以房换地是房地产企业取得土地使用权的一种方式,具体形式是企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价,换取土地所有人土地使用权的一种行为，往往双方都不作会计核算，不申报纳税。实际上，在这过程中，房地产企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产行为，土地所有人以转让土地使用权为代价，发生了转让土地使用权的行为，因此都应对其所得征税。有的开发商采用以建成后新房等面积换取需拆占老城区或旧有居民点原住户面积，对原住户在拆一还一基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权。开发商往往隐瞒这部分收入。有的开发商以帮政府修路修桥换取土地使用权，成本确定应以修路修桥发生的实际支出为准，一定要取得合法票据，包括财政专用收据销售不动产发票和完税证明。否则不予税前扣除其成本。
（二）支付土地拆迁补偿环节应检查的重点。
一些不法开发商可能利用土地补偿、地上建筑物补偿政策，伪造补偿费用，抬高土地成本，最后达到偷逃企业所得税目的。
（三）规划设计环节应检查的重点。
首先，比对规划设计定稿后的工程预算和实际发生的工程成本。如果企业会计上的工程成本较工程预算高出很多，必须做出分析。其次，房地产商最终的规划设计图纸，是工程决算的主要依据，如会计工程成本高出本地的正常水平，必须考虑将工程结算中的工程量与施工图纸中反映的工程量进行对比，从中确定工程决算是否真实，确定是否有必要对有关施工企业进行检查。
（四）筹资环节应检查的重点。
开发商是否以商品房抵债，抵债后是否在帐面上反映销售它涉及所得税；是否存在关联企业的融资借贷，如存在，是否超过注册资本的50%，超过部分利息是否在税前扣除。其次，要注意股东是否故意将资本金抽回，又将抽回的资本金重新以借贷的方式列支成本费用等问题。国税发[2006]31号文规定，将自有资金依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除。
（五）建造施工环节应检查的重点。
首先，要掌握本地一般建筑物的单位面积建造成本，对比房地产商账簿资料中反映的开发商品房的单位成本，从中判断其成本的真实性；其次，要了解开发商与施工企业的关系。如施工企业是否为开发商的下属企业，或是房地产开发商以挂靠施工企业形式承包的，是否存在故意虚增建造成本，转移利润问题。再次，要注意委托建造合同中，是否有房地产商自行购买部分建筑材料(简称甲供材)的约定，其甲方供材是否直接计入房地产商的开发成本。如计入，就要检查这些材料是否计入施工企业的工作总量，以此查验房地产企业是否重复列支开发成本问题。
（六）销售策划、预售、销售环节应检查的重点。
委托他人销售的，是否将预售商品房收入记入往来帐；或拖延不动产转让所得税的预缴时间；是否以商品房抵付应付的代理费。对于销售收入明显偏低问题，应当深入了解，是否购房者为了少缴契税，与开发商恶意串通，造成合同价格少于实际支付价格；在销售商业店面或精装修商品房时，是否有意将总价格分解为购房款和装修价款；如果施工、装修企业为开发商的下属或关联企业时，更应引起重视。
（七）开发产品完工后转为自用、出租环节应检查的重点。
可按31号文件规定确认收入。对于在销售合同中约定售后高价返租条款的，检查是否以应付租金冲减不动产销售收入。要重点检查房地产开发企业是否将商品房作为利润分配给股东，或以明显偏低价格销售给股东。
（八）项目完工环节应检查的重点。
房地产项目完工是房地产业所得税结算的纳税义务时间。按国税发[2006]31号文规定，房地产商品房完工后，企业所得税由预交转入按规定结算阶段。当房地产利润较高，结算后所得税高于预交所得税时，房地产企业可能不愿结算实际利润，长期停留在所得税预缴状态环节，应重点检查开发产品的完工时限问题。
