曝光税务稽查之房地产篇
一、房地产行业的经营特点
房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。
（一）房地产开发企业经营活动的主要业务。
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：
1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
3．城市基础设施和公共配套设施的开发。
4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
（二）房地产行业开发经营管理过程。
房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节、五个行政管理审批过程。
两大阶段是：房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。
八个环节是：①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研究、④取得土地使用权、⑤规划设计与方案报批、⑥签署有关合作协议、⑦施工与竣工验收、⑧商品房出租或出售与物业管理。
五个行政管理审批过程是：
（1）立项和投资计划审批：由建委、经委、计委负责。一般是由开发公司向建委提出立项申请，申请的内容包括项目的名称、地址、用地面积、总投资金额、项目的性质（住宅、商住楼、办公楼、商场或楼堂馆所）。建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划批文。
（2）规划许可审批：房地产开发企业规划许可申请的条件是立项批文和投资计划批文，规划许可证通常包括办理“两证一书”。（1）建筑工程规划许可证，内容包括房地产开发项目的规划方案、绿化率、容积率等。（2）规划用地许可证、即许可项目用地，凭此证向土地管理局领取土地使用证。（3）选址意见书，确定用地范围，审核红线图。
规划许可证的领取过程分三步，第一步审核批准，即由房地产公司向规划局报送项目开发方案、红线图等资料文件，由规划局审核，取得批准手续，但暂时拿不到“两证一书”。第二步是缴纳各种规费。由于规费基本都是根据建筑面积缴纳的，首先要确定建筑面积。在此之前，房地产公司要聘请设计师对工程进行设计，画出工程平面图，由建设委员会审核，确定建筑面积。房地产公司根据以上的审批文件、手续和审定的建筑面积，向有关部门缴纳人防费、商业网点费、教育费附加等规费。第三步凭缴纳的规费凭证领取规划许可证。
（3）施工审批。房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。施工许可审批的内容包括工程招投标书、工程施工单位的资质、工程工期等内容，至此，项目可以开工。
（4）销售审批。依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》，项目工程主体竣工后，房地产公司对工程进行审计和验收，结算工程款项，办理整个项目的产权证书，向房产局申请销售许可证，对外销售房产。
（5）产权审批。商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证。
从以上房地产开发过程看，各行政管理部门之间的工作衍接相当严密，一环套一环，没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就不会再办下去，房地产项目的开发过程就会中断。因此，我们在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信息沟通，充分利用政策管理部门信息，提高检查工作的效率，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。
（三）收入和成本费用的构成。
1、收入的构成。
房地产开发企业的收入，从经营的业务内容来区分，具体可分为三个类别：
一是开发产品的销售和结算收入，包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等；
二是出租开发产品及多种经营业务收入，包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等；
三是其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
2、成本费用的构成。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，可分成三块，一块是开发成本，一块是税费，一块是期间费用。
开发成本由七部分组成：土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费。
期间费用由与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用构成。这三项费用大约占成本费用总额的10%。
税费包括营业税、承建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项，大约占成本费用总额的10%。
