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曝光税务稽查之房地产篇
2011-08-06 09:15:47   来源:对会计视野旧文章修订   评论:0 点击:

曝光税务稽查之房地产篇一、房地产行业的经营特点 二、房地产行业所得税税收政策 三、主要税收违法类型及特点 四、检查的主要内容及证据要求 五、房地产行业各运作环节的检查重点 六、房地产行业检查方法 ...

一、房地产行业的经营特点
房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此,其开发经营活动不同一般的工商企业。
(一)房地产开发企业经营活动的主要业务。
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有:
1.土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用,也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务。
2.房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
3.城市基础设施和公共配套设施的开发。
4.代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程。
(二)房地产行业开发经营管理过程。
房地产开发大体上分为两大阶段,八个环节、五个行政管理审批过程。
两大阶段是:房地产开发建设阶段;房地产销售和租赁阶段,两大阶段在一定程度上相互交叉。
八个环节是:①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研究、④取得土地使用权、⑤规划设计与方案报批、⑥签署有关合作协议、⑦施工与竣工验收、⑧商品房出租或出售与物业管理。
五个行政管理审批过程是:
(1)立项和投资计划审批:由建委、经委、计委负责。一般是由开发公司向建委提出立项申请,申请的内容包括项目的名称、地址、用地面积、总投资金额、项目的性质(住宅、商住楼、办公楼、商场或楼堂馆所)。建委与经委会签审批文件,开发公司凭立项文件,向计划委员会申请投资计划批文。
(2)规划许可审批:房地产开发企业规划许可申请的条件是立项批文和投资计划批文,规划许可证通常包括办理“两证一书”。(1)建筑工程规划许可证,内容包括房地产开发项目的规划方案、绿化率、容积率等。(2)规划用地许可证、即许可项目用地,凭此证向土地管理局领取土地使用证。(3)选址意见书,确定用地范围,审核红线图。
规划许可证的领取过程分三步,第一步审核批准,即由房地产公司向规划局报送项目开发方案、红线图等资料文件,由规划局审核,取得批准手续,但暂时拿不到“两证一书”。第二步是缴纳各种规费。由于规费基本都是根据建筑面积缴纳的,首先要确定建筑面积。在此之前,房地产公司要聘请设计师对工程进行设计,画出工程平面图,由建设委员会审核,确定建筑面积。房地产公司根据以上的审批文件、手续和审定的建筑面积,向有关部门缴纳人防费、商业网点费、教育费附加等规费。第三步凭缴纳的规费凭证领取规划许可证。
(3)施工审批。房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料,申请施工许可证,由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。施工许可审批的内容包括工程招投标书、工程施工单位的资质、工程工期等内容,至此,项目可以开工。
(4)销售审批。依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》,项目工程主体竣工后,房地产公司对工程进行审计和验收,结算工程款项,办理整个项目的产权证书,向房产局申请销售许可证,对外销售房产。
(5)产权审批。商品房交付使用后,由业主向房管局报送购买房产的资料,办理房产证。
从以上房地产开发过程看,各行政管理部门之间的工作衍接相当严密,一环套一环,没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续,下一个管理部门就不会再办下去,房地产项目的开发过程就会中断。因此,我们在对房地产行业检查过程中,要主动与政府管理部门加强信息沟通,充分利用政策管理部门信息,提高检查工作的效率,尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。
(三)收入和成本费用的构成。
1、收入的构成。
房地产开发企业的收入,从经营的业务内容来区分,具体可分为三个类别:
一是开发产品的销售和结算收入,包括土地转让收人、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房和代建工程结算收入等;
二是出租开发产品及多种经营业务收入,包括出租土地和房屋的经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入等;
三是其他业务收入,包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等。
2、成本费用的构成。
房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用,可分成三块,一块是开发成本,一块是税费,一块是期间费用。
开发成本由七部分组成:土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费。
期间费用由与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用构成。这三项费用大约占成本费用总额的10%。
税费包括营业税、承建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费七项,大约占成本费用总额的10%。

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