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福建厦门契税税率及契税税收优惠政策
2008-07-15 00:03:20   来源:厦门财政局   评论:0 点击:

 ◆契税是在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中,向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

  ◆纳税义务人
  契税的纳税人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人。
  单位,是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织;
  个人,是指个体经营者及其他个人。

  ◆征税范围
  契税的征税范围包括:
  (1)国有土地使用权出让;
  (2)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换,不包括农村集体土地承包经营权的转移;
  (3)房屋买卖;
  (4)房屋赠与;
  (5)房屋交换。
  土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
  (1)以土地、房屋权属作价投资、入股;
  (2)以土地、房屋权属抵债;
  (3)以获奖方式承受土地、房屋权属;
  (4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

  ◆税率
  契税税率为3—5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。
  福建省契税税率为3%。
  自1999年8月1日起,个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。
  自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。

  ◆计税依据
  契税的计税依据是:
  (1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;
  (2)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
  (3)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

  ◆应纳税额的计算
  契税的应纳税额=计税依据×税率

  ◆纳税义务发生时间
  契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

  ◆纳税地点
  契税在土地、房屋所在地的税务机关缴纳。

  ◆纳税期限
  纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。


 (一)条例规定的征免情况
  1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征。
  2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征。
  3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征。
  4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。
  5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。
  6、依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。

  (二)其他征免规定
  1、企业改革中有关契税政策。
  (1)企业公司制改造。
  非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。
  非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
  国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司,是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上,或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。
  (2)企业股权转让
  在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
  (3)企业合并
  两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
  (4)企业分立
  企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
  (5)企业出售
  国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。
  (6)企业注销、破产
  企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。
  (7)其他
  经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
  政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,不征收契税。
  企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。
  2、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
  3、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。
  4、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属转移的契税。
  5、根据我国婚姻法的规定,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
  6、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
  按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。 


原文链接:http://www.xm-l-tax.gov.cn/content/13613.shtml 

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