◆ 四级超率累进税率
| 范 围 | 规定税率 | 速算扣除系数 |
| 增值额未超过扣除项目金额50%的 | 30% | 0% |
| 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 | 40% | 5% |
| 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 | 50% | 15% |
| 增值额超过扣除项目金额200%的 | 60% | 35% |
◆ 厦门市土地增值税预征税率
| 范 围 | 预征税率 | 备注 |
| 销售普通标准住宅取得的实际收入 | 0.5% | |
| 销售普通标准住宅以外的其他房地产取得的实际收入 | 1.0% |
◆ 是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。
◆ 增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
◆ 应纳税额＝增值额×规定税率－扣除金额×速算扣除系数
◆ 普通住宅标准参照厦府办【2005】147号规定即：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在140平方米以下；（3）成交价格在7000元/平方米以下）。
附：
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,1995年1月27日财政部颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从1994年1月1日起开征。
一、开征意义
开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产开发的健康发展。首先,开征土地增值税是适应我国社会主义市场经济体制发展的新形势,增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。其次,对土地增值额课税,能抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为,有利于保护正当的房地产开发的发展。第三,规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加财政收入,为经济建设积累资金。
二、纳税人
根据《条例》的规定，一切单位和个人，不分企业经济性质，不分内、外资企业，也不论中国公民还是外籍个人，凡有转让房地产并取得收入，均为土地增值税纳税义务人。
三、征税范围
凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样规定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税；三是对转让房地产并取得收入的征收,对虽发生转让行为而未取得收入的不征税,如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。
四、征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。扣除项目包括以下几项:
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及折迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。
(四)旧房及建筑物评估价格。
(五)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加,也可视同税金予以扣除。
(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
五、税率
土地增值税采用四级超率累进税率,即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为四个级次:即增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。
六、优惠政策
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%),免征土地增值税。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
(三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产取得的收入,免征土地增值税。
(四)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
(五)为配合国家住房制度改革,有效启动房地产市场,自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
(六)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
(七)对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(八)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
附：
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,1995年1月27日财政部颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从1994年1月1日起开征。
一、开征意义
开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产开发的健康发展。首先,开征土地增值税是适应我国社会主义市场经济体制发展的新形势,增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。其次,对土地增值额课税,能抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为,有利于保护正当的房地产开发的发展。第三,规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加财政收入,为经济建设积累资金。
二、纳税人
根据《条例》的规定，一切单位和个人，不分企业经济性质，不分内、外资企业，也不论中国公民还是外籍个人，凡有转让房地产并取得收入，均为土地增值税纳税义务人。
三、征税范围
凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样规定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税；三是对转让房地产并取得收入的征收,对虽发生转让行为而未取得收入的不征税,如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。
四、征税对象
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。扣除项目包括以下几项:
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及折迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。
(四)旧房及建筑物评估价格。
(五)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加,也可视同税金予以扣除。
(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
五、税率
土地增值税采用四级超率累进税率,即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为四个级次:即增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。
六、优惠政策
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%),免征土地增值税。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。
(三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产取得的收入,免征土地增值税。
(四)对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
(五)为配合国家住房制度改革,有效启动房地产市场,自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
(六)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
(七)对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(八)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
