土地增值税清算工作存在的问题及对策
2014-06-23 18:18:52   来源：   评论：0 点击：

　土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动起着重要作用。1993年国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，此后，财政部、国家税务总局多次下发文件，各级地税机关也相应出台了相关的清算管理办法，但是因土地增值税清算业务自身的特殊性和复杂性，工作中仍然面临许多实际问题，有的政策规定存在缺陷，实际执行尺度不一，给清算工作带来一定困难。为此，本人试从实际出发，就土地增值税清算工作存在的问题和解决的对策，提出一些不成熟建议，仅供参考。
　　一、土地增值税清算中存在的主要问题
　　这些年来，房地产业发展迅猛，土地增值税收入也在不断增加。以我们兴城市为例，2008年度，土地增值税税收入库583万元，占本年度地税收入的3%；2009年度，土地增值税税收入库596万元，占本年度地税收入的3.4%；2010年度，土地增值税税收入库4740万元，占本年度地税收入的11.7%；2011年1～10月份入库3998万元，占本年度地税收入的8%；土地增值税成为继营业税后又一个突破3000万元收入的税种，是极具增收潜力的主要税种。但是，我市土地增值税征收管理方式主要还是采取按预征率征收，清算工作相对滞后。省局根据土地开发情况及发展趋势及时对预征率进行了几次调整，目前我市住宅项目，土地增值税的预征率为1.5%；非住宅项目土地增值税的预征率为4%，土地增值税的核定征收率为6%。截止2011年10月底，全市符合清算条件项目的不少，但大部分尚未清算，有的清算未结案或按征收率清算，清算工作效果非常不理想，土地增值税作为一个大税种，若想实现该税种的设计初衷，清算工作任重而道远。
　　（一）清算项目积压时间长，清算阻力大
　　1993年12月，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，确立了土地增值税四级超率法定计缴方式，但直至国税发〔2006〕187号文件的出台，才基本明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代以预征为主的缴纳办法，并决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作。到2009年，国家税务总局发布了《土地增值税清算规程》。配套政策滞后及干部习惯于按预征率一征了之认识误区等原因，影响了大量符合清算条件对象的及时清算，为当前土地增值税清算工作的开展带来了较大的阻力。
　　一是纳税人清算纳税意识淡薄、清算解释工作压力大。纳税人认为开发期间该缴的税已缴清，现在项目结束已五六年，甚至八九年，再来清算并不恰当，属“秋后算账”行为。有的纳税人想方设法规避税款缴纳问题。
　　二是留下的现实问题难以解决。（1）账本、凭证年久失存；（2）项目利润已分配至合伙人，应缴税款资金难以回收；（3）部份开发商已撤走，个别公司甚至已注销。
　　（二）税务机关征管措施、手段滞后，清算队伍力量薄，经验少，清算工作效率低
　　近两年，按照上级局部署，征收单位与稽查部门积极开展了土地增值税清算工作，但因土地增值税清算业务复杂，工作量大，且清算工作尚处摸索阶段，清算结案率极低，即便结案的项目也是按征收率清算的。
　　（三）中介市场不成熟，关联机制不健全，清算工作水平低
　　土地增值税清算涉及财务会计、税收、工程造价、价格评估等专业知识，政策性又很强，是目前国内开征的税种中最复杂的税种。由于政府建筑指导价格公告机制的不健全，加之企业采取了一些避税措施增加了清算难度，且我地区中介市场的不成熟，有的中介公司受雇于纳税人，受利益驱动所出具鉴证报告很容易站在纳税人一边而失去公正。这些给开展土地增值税清算带来了不便，也不同程度地影响了清算工作的质量。
　　（四）清算审核内容多，清算政策不明确，风险防范压力大
　　土地增值税准确清算的关键在于收支真实性的审核和支出合理性的划分归集。而房地产开发经营周期长、组织形式与经营方式灵活、成本项目繁杂、财务核算不规范等特点，以及清算政策不明确等原因，都给清算工作带来一定困难，也必将给执法风险防范带来巨大压力。如我们在实际工作中遇到的以下几个具体问题：（1）开发成本虚高的审核问题；（2）可准确核算的费用的分摊问题（如税金）、利息支出的扣除问题；（3）清算时间对土地增值税的影响问题。在实际工作中，清算的时间直接影响税款入库时间，具体有以下两种情况：A、企业对项目的工程结算具有滞后性，而且项目开发多分期进行，建筑安装成本结转不及时，竣工决算迟迟不做，造成房地产开发成本不真实。B、房地产企业普遍存在开发的房地产项目大部分已销售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商铺，因预售许可证未满三年，当前的清算原则就是把未售部分的成本剔除，不进行清算，这就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在适用税率不一样，对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，无疑会加大税收成本。（4）开发过程中房地产企业自行购进建筑材料并取得销售发票，再由施工方进行施工、安装，也就是“甲供材”核算问题及相关税种如施工方建筑劳务营业税计税依据确定问题；（5）现实情况中大量存在房地产开发企业将开发建造的与清算项目配套的非可售配套设施销售的情况。如何在清算项目中的普通住宅和非普通住宅将这部分非可售面积的收入及非可售面积的成本合理的划分、分摊清算；（6）可清算项目清算后的后续管理问题，如清算后销售剩余不动产取得收入的土地增值税适用税率的选择。
　　二、做好土地增值税清算工作的建议
　　（一）加强日常管理和辅导，建立清算档案，夯实清算工作基础
　　房地产开发周期长，组织形式与经营方式灵活，税管单位的日常管理和辅导质效如何，直接影响到下一步的清算工作。所以，在日常管理中，应注意做好以下几个方面的工作。
　　1、“两知”工作。即在办理项目登记的同时要告知纳税人在开发经营过程中依法取得和妥善保管好各类收支凭证，在项目结束时必须进行土地增值税清算；在项目达到清算条件时，要即时告知纳税人提出清算申请，办理清算。
　　2、“两核”工作。一是在日常管理中要加强对纳税人收入项目的比对审核，通过实地调查摸底和部门信息比对，进一步确认计税面积与计税价格的真实性；二是要建立房地产开发重大变更事项报告制度，加强变更事项的实时和实地审核，如投资人变更、设计结构和建筑预算造价的变更等。
　　3、“两辅导”工作。认真做好日常办税知识辅导和土地增值税清算知识专项辅导，进一步提高办税人员办税能力和增强投资经营人违法失信风险认识。
　　（二）统一“三点”认识，注重清算风险防范
　　1、统一对“提高干部素质”的认识，税务机关与纳税人、中介机构的避税与反避税的较量是长期和复杂的，提高纳税人的纳税意识、规范中介机构的鉴证行为是税务机关一项常期工作任务，税务机关对纳税人和中介机构上报的清算材料进行审核认定，是税款征收的最后一道防线，如果最后一道防线形同虚设，税收征管将出现大的漏洞。而上述诸项工作，都是由税务人员来完成的，提高税务人员的素质成为当务之急。
　　2、统一对“清算方式选择”的认识，防范税负不公带来的风险。
　　严格意义上说，当前土地增值税清算方式仅有两种，一种是按征收率清算，另一种是按法定税率清算（即我们统称的据实清算）。一般来看，按征收率清算方式计算的税负普遍低于据实清算方式的税负。而从清算操作的程序来看，如果按征收率征收的税负远远低于实际清算的税负，房地产开发企业就可以通过满足不提供纳税资料或逾期仍不清算等条件，选择按核定征收清算，实际上也就给了房地产开发企业一种“税率选择”的空间，实现税负的规避，这样的选择纳税人不仅不会受到处罚或利益损失，反而影响了税务部门对相关税收的控管，同时也造成了纳税人之间税负的不平衡。
　　因此，应严格控制按征收率清算方式的审批，不断完善这一税种的管理水平；同时积极建言上级税务部门出台清算实施细则，对一些清算模糊问题做出具体规定，明确清算口径、时间、方法。在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》允许的范围内，简化清算程序，提高土地增值税清算工作的可操作性。
　　3、统一对“四项成本扣除限额”的认识，防范自由裁量权限过度带来的风险。“四项成本扣除限额”的设置，能有效地保护税基，较好地防范自由裁量带来的风险。虽然当前我市的“四项成本扣除限额”因技术原因造成限额标准与实际出现误差影响了工作的顺利开展，但这不是方向性的错误，我们可以通过聘请造价师等专业人才建立价格模型来调整扣除限额，也可以通过进一步规范四项成本具体项目扣除限额口径来修正扣除限额。
　　（三）合理发挥中介作用，不断提升清算专业水平
　　在法律法规的约束下，社会中介中立、专业的特点，是税企双方共同的结合点，也是企业主动清算的一个载体和动因，我们可以引进多家中介机构参与土地增值税清算市场的竞争，通过对鉴证报告质量的评估，择优推荐守法诚信中介机构为纳税人服务，这样不仅可以大大减轻清算的阻力，顺利推动纳税人主动清算这一管理目标的顺利实现，也可以不断提升清算的专业水平。
　　（四）加强领导，科学决策，稳步推进土地增值税清算工作
　　1、加强土地增值税清算工作的统一领导，统筹调配清算力量。当前土地增值税清算工作尚处摸索阶段，政策的不明确不可避免地出现清算口径的不一致，清算力量的分散和不足滞约了土地增值税清算的进度。建议统筹调配清算力量，组建土地增值税清算专项工作组，并加强对当前土地增值税清算工作的统一领导。
　　2、健全制度，着眼长远，强化政府相关部门对土地增值税征管工作的配合。在土地增值税清算过程中，我们既要注重经验的总结和方法的积累，更要注重制度的建设和机制的健全，如实地调查审核制度、清算工作流程、优秀案例赏析制度等；尽快建立完善的房地产平均交易价格定期公布机制，严格普通住宅的认定标准。加大对企业逃税的打击力度，不断完善这一税种的管理水平，为我市今后土地增值税清算工作纳入常态化、规范化管理奠定坚实的基础。

http://www.lnsds.gov.cn/art/2013/9/23/art_5643_21225.html