一、概念：
售后回购，是指销货方在售出商品后，在一定的期间内，按照合同的有关规定又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。售后回购业务从本质上看是一项融资业务，在会计上也是不具有商业实质，且在形式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权与管理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核算中不确认收入。回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。
二、会计规定：
《企业会计准则第14号－收入》应用指南规定：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售 价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。
三、税法规定：
（一）、营业税：
《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》（国税函【1999】144号文件）规定：
房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
（二）、企业所得税：售后回购的会计与税法差异 (基本没有)
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销 售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
（三）、土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
国税函〔2010〕220号规定，土地增值税清算时， 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
企业在销售时还需要按规定开具发票，并收取价款，征收土地增值税
四、售后回购的分类：
售后回购一般有三种情况：
1、卖方在销售商品后的一定时间内必须回购====属于房地产企业单边的融资行为；
2、卖方有回购选择权===一定年限以后，滞延做销售，有可能是房地产企业单边的融资行为。
3、买方有要求卖方回购的选择权。====一定年限以后，滞延做销售，有可能是双方的融资行为。
五、案例：第一种情况：
某房地产公司2007年1月将一栋已开发的办公楼销售给某银行，售价为500万元，款项已经存入银行，该办公楼的建筑成本为450万元。合同规定，2010年1月，房地产公司将该办公楼重新购回，回购价为560万元。从财务会计的角度看，这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押，向某银行借款500万元，借款期限为三年，应支付利息60万元，其所售房产所有权上的主要风险和报酬仍留在该房地产公司，该房地产公司对售出的办公楼仍可以实施控制，这说明此项销售没有完成，不能确认收入。因此，房地产公司应作如下账务处理：
（一）、营业税、土地增值税处理：
当发出商品时：
借：开发产品--已售 450万元
贷：开发产品--库存 450万元
销售办公楼时，
借：银行存款500万元，
贷：应付账款——某银行500万元。
此项业务中，房地产公司在销售房屋时，因发生房产转让行为，应按规定的税率缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加，土地增值税。
应缴营业税500×5%=25万元；
应缴城市维护建设税25×7%=1.75万元；
应缴教育费附加25×3%=0.75万元。
假如土地增值税的税负为2%，缴纳土地增值税10万元。
上述合计税费37.5万元
借：主营业务税税金及附加 37.5万元，
贷：应交税费———营业税等 37.5万元。
（二）、企业所得税的处理：
（1）2007年～2009年每年年末预计利息费用20万元时，
借：财务费用 20万元，
贷：应付账款——某银行 20万元。
（2）2010年1月房地产公司回购办公楼时，
借：应付账款——某银行 560万元，
贷：银行存款 560万元。
当房地产企业决定行使其回购选择权时：对冲
借：开发产品--库存 450万元
贷：开发产品--已售 450万元
http://blog.sina.com.cn/s/blog_9b8836b50101hv8r.html
房地产企业 售后回购的税务与会计处理
2015-03-09 10:27:00 来源： 评论：0 点击：
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