曝光税务稽查之房地产篇
四、检查的主要内容及证据要求
●内资房地产企业所得税
(一)检查应税收入的真实性、完整性。
1. 各种主营收入、其它业务收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账。
2. 有无故意压低售价转移收入的行为，有无不按实际收取的售房金额足额申报纳税的情况。
4. 对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
5. 检查其开发产品的销售收入、预售收入、视同销售收入、代建工程和提供劳务的收入确认，是否符合有关规定：
(1)开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。
(2)检查视同销售行为是否按照税法规定确认为收入并在纳税申报时进行了纳税调整。视同销售行为是否于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
(3)代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
(4)代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
(5)其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等是否计入“营业外收入”核算。
(6)检查与建筑商抵债的房屋、与银行抵贷的房屋及关联方购房的房屋是否进行收入的确认，申报的价款与实际结算价是否相符或根本未申报。
(7)以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品是否作收入处理。
6. 将开发产品先出租再出售的，是否根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件确认收入的实现。
7.客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。
8.商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。
9.收取的质量保修金处理是否正确。
(二)检查税前扣除项目的真实性、合法性。
1.重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；重点查看是否存在以虚假发票列支、虚开工程施工发票、虚开劳务发票、利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列支虚假成本以及编造虚假人员名单，虚列动、拆迁补偿费，以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。
2.检查成本与收入的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。重点检查房地产企业开发成本归集是否正确。
(1)是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。
(2)房地产开发企业借款费用的检查。检查其为开发房地产所发生的借款费用，是否在房地产完工之前计入开发成本，在房地产完工之后，计入财务费用。对于同时开发多个项目的房地产开发企业的借款费用，是否按不同开发项目的开发面积、投资比重或其他合理的方法对借款费用进行分配，以确定应计入开发成本和财务费用的数额，是否存在一次性把借款费用列入财务费用或当期销售成本内。
(3)检查企业是否预提尚未支付的土地征用及拆迁补偿费、尚未建造的公共配套设施成本，是否在土地征用及拆迁补偿费尚未支付、公共配套设施尚未建造时就全额估算计入项目建筑成本。
(4)配套设施成本结转是否正确 。
(5)开发间接费用分配结转是否正确。
(6)销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无混杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
3.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；其他费用列支和税前扣除项目是否符合税法尤其是《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）文件规定。
(三)重点检查项目。
1.检查开发产品会计成本与计税成本、完工开发产品与未完工开发产品计税成本、已开发产品成本与未销开发产品计税成本是否按规定归集分配。特别重点检查土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发间接费用、借款费用是否不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配，将前述费用全部挤占完工产品成本；检查企业自用房产是否仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；
2、检查由免税期进入全额征税期的企业，成本、费用计算是否准确，是否存在把免税期开发成本和费用或已完工产品成本延至征税期结转，检查是否存在把征税期的收入提前计入免税期，从而加大征税期成本、减少征税期收入。
3.检查是否以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付帐款”科目，虚增成本；
4.检查有扣除标准的费用和支出是否超标准列支或扣除，主要包括：（1）注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；（2）超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；（3）超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；（4）超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。
5.检查建筑成本是否真实、准确。看是否存在重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。
6. 检查企业与其关联企业之间的关联交易情况。(建筑安装企业、建材销售公司、建材生产企业、代理销售公司等)
7.检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。
●外商投资企业所得税
(一)检查各项应税收入（收益）的真实性、完整性。
1.检查房地产销售开始时间是否正确，根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发（2001）142号)第三条规定：（房地产）企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。工程项目合格证明是指规划局出具的《建设工程规划验收合格证》、可售项目面积是指房产管理局监理处出具的面积测定报告。
2.检查销售收入、预售收入、视同销售收入、其它业务收入是否按《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发［2001］142号），《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发（1995）153号）、桂国税发［1995］271号确认收入。
3. 财产转让收入、租赁收入、利息收入、特许权使用费、股息收入等是否存在少计收入的情况；国库券利息收入是否多计收入。
4. 其他收入（包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付且两年以上的应付款项、物资、现金的溢余收入、应税的补贴收入、逾期包装物押金、保险无赔款优待、手续费收入等）是否存在少计收入的情况。
(二)检查税前扣除项目的真实性、合法性、合理性。
1. 是否多列支制造费用、生产成本、产品销售成本，有无多计其他业务成本。?
2. 核实下列各项费用的列支是否超过法定比例或标准；跨行业经营的，是否按适用比例分别计算列支限额：交际应酬费、广告费、工资福利费、工会经费、职工教育经费、借款利息费用等。
3. 核实须经税务机关备案列支的项目（如财产损失、坏帐准备金及其它减值准备）：
(1)相关列支项目是否按规定向税务机关备案。
(2)计提金额是否超过规定的列支比例。
(3)有无应在减半期列支的损失而在全额征税期列支从而人为调节应纳所得税额的问题。
(4)实际发生坏帐损失时是否冲减坏帐准备；对于超过上一年度计提的坏帐准备部分，是否作为当期损失列支；少于上一年度计提的坏帐准备部分，是否计入本年度应纳税所得额；已经作为坏帐损失在所得税税前扣除的应收账款，在以后年度收回时是否计入当期应纳税所得额。
(5)存货跌价减值准备、短期投资跌价减值准备、长期投资减值准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建工程减值准备、委托贷款减值准备等七项预提准备金是否已经进行纳税调整。?
4、固定资产折旧、改良。
(1)确认折旧政策和方法是否与税法规定一致。
(2)折旧年限是否准确；采用加速折旧法的，是否经过有权税务机关批准；取得已经使用过的固定资产，其尚可使用年限比税法规定短的，如按尚可使用年限计提折旧，是否经过有权税务机关批准。
(3)计提的起止时间是否正确，有无已经提足折旧继续使用的固定资产仍然提取折旧；新增固定资产计提折旧起始时间是否准确；有无多提或少提折旧；
(4)对已交付使用但未办理竣工决算的固定资产，是否已暂估入账并按规定计提折旧；正式竣工后，是否及时调整。五是是否按规定残值率提取残值；不留残值的固定资产其原因是否成立。
(5)固定资产的改良支出，是否一次性税前列支。?
5、开办费摊销。
(1)是否有将不属于开办费的费用计入开办费。
(2)摊销期限是否低于5年；经营期不满5年按照实际经营期摊销开办费的，是否经主管税务机关批准。
(3)开办费的摊销是否从投产经营之日起计算。?
6.房屋装修费。
(1)有无将产权属于本企业的房屋投入使用前的装修费直接计入当期费用；
(2)核查装修费用的真实性；
(3)摊销期限的确定、摊销额的计算是否准确。?
7、检查关联企业即关联交易。
检查关联企业之间的购销业务是否按独立企业之间的业务往来作价的。检查是否存在通过原材料高进和产品低出，向境外关联企业转移利润的情况。检查是否存在以管理费、特许权使用费、商标使用费等名目向境外控股公司支付巨额费用的情况。检查企业是否在所得税优惠期满后，与享受优惠的其他境内关联企业之间存在转移产品销售、劳务和费用等情况。
8、审核资本性支出，无形资产受让、开发支出，违法经营的罚款和被没收财物的损失、各项税收的罚款、滞纳金，支付给总机构的特许权使用费及其他不予税前列支的项目是否在税前列支或按现行税法的有关规定进行检查调整。
9、检查亏损弥补。
检查纳税人亏损弥补是否合法，有无人为调节利润而在年度之间多转少转成本，一是弥补数额是否准确；二是弥补期限是否准确；三是有无经过税务审计、检查已经调整过的亏损额仍然按原先的亏损数额申报弥补。
(三)重点检查项目。
1. 检查预收款是否按规定申报预征所得税
预收款应按国税发（1995）153号文件的规定按季预征所得税，预计利润率按照桂国税发［1995］271号文件的规定执行。
预收款的定义：按国税发［2001］142号第三条之规定，预收款是指房地产销售之前所收取的购房款。
2. 检查销售收入计算是否正确
销售收入的确认应按国税发（2001）142号第四条的规定执行，检查企业有否存在销售收入计算不准确的情况。如少计收入（车库收入、价外收入）; 将各项代收代交款先计入成本，但在收回该款项时仍挂往来，未增加收入;未按规定的时限确定销售收入，预估销售收入等行为。
3. 检查可售面积申报是否准确
房地产企业所得税申报表附表中的可售面积指总可售面积。检查企业有否将预计销售面积（或实际销售面积）作为总可售面积进行申报，在可售项目总成本不变的情况下，造成单位面积的成本上升，从而增加了本期销售成本。
4. 检查成本计算是否准确
当期销售成本的确认应按国税发［2001］142号文件第五条的规定执行。检查是否存在按预估销售成本的行为，如按销售收入的一定比例预估销售成本。
5. 检查企业的原始凭证，是否以不合法凭证列支成本费用
根据《外商投资企业和外国企业所得税法》第十七条的规定，各项会计记录必须完整准确，有合法凭证作为记帐依据。检查是否存在以不符合规定的发票、假票或白条等列支成本费用。
6.检查收到的财政返还是否按规定计入收到当期的利润总额
根据《关于退还外商投资企业改征增值税、消费税、营业税后多缴税款如何计算征收企业所得税问题的通知》(国税发（1994）145号)的规定，外商投资企业实际收到的退税税款，不论属于哪一年度的多缴税款，均应计入收到退税当年该企业的应纳税所得额，依照外商投资企业和外国企业所得税法的规定，计算缴纳企业所得税。
7.检查三项基金列支是否准确
企业可予在所得税前列支的三项基金应根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业为其雇员提存医疗保险费等三项基金以外的职工集体福利类费用税务处理问题的通知》(国税函（1999）709号)的规定执行。
对于在房地产项目销售前企业帐面列支的三项基金，应先按税法的规定计算出准予列支的部份，计入可售项目总成本，然后计算出可售项目单位成本。对于在房地产销售后发现的三项基金，按可予列支的部份计入当期税前成本。
8.检查交际应酬费超支是否作纳税调整
在房地产企业销售前发生的交际费，先全部计入可售项目总成本，按当期实现的销售面积计入当期销售成本；房地产企业实现销售后发生的交际费计入当期费用。在申报缴纳企业所得税时，应将二者合计数计算可予当期税前列支的部份。
● 取证要求
调查取证应注意证据的客观性、关联性和合法性，应注意收集房地产所有权转移、相应利益体现、结算方式、财务处理等方面的证据，在收集反映违法事实基本证据的基础上，收集其他相关证据形成完整的证据链条。
（一）隐瞒销售收入、未按规定计算完工产品已销开发产品计税成本的证据。
1. 确认收入真实性及实现时间的证据：销售收入明细帐复印件；销售部门的房屋销售合同、统计数据表、售房发票存根、收款收据、销售台账等资料复印件；证明房屋已交付客户使用的房屋交接单；根据不同的销售方式收集房地产开发企业利益已经实现的证据，如《商业用房抵押借款合同》、《楼宇抵押借款合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》或现金收据、转帐凭证。
2. 反映已销开发产品计税成本的帐簿、记帐凭证及纳税申报资料复印件。
3.确认计税成本及面积的证据：建设工程竣工验收备案表、建设工程规划验收合格通知书、立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让书及转让合同、项目建筑平面图、施工合同、竣工验收单、项目建筑面积测绘报告、从房地产主管部门收集各项目建筑面积资料复印件、建筑施工合同及开发产品成本明细账复印件。
（二）取得虚假发票，虚增成本方面的证据。
1.反映虚假业务过程的帐簿、凭证等资料复印件，虚假发票的发票联的原件或复印件及有权单位的鉴定结论。
2.反映虚假业务过程的资金支付情况、资金回流情况等方面的书证材料。
3.当事人对虚构经营过程和发票收受过程的陈述及相关人员询问笔录。
4.供票方相关人员的证人证言。
5.反映材料购进及领、用、存等情况的台帐及单据。
6.房屋建造概算书、招投标合同、施工合同、材料采购合同
7.竣工验收单、结算书、监理合同。
（三）其他证据。
收集其他反映不列、少列收入，多列支出的帐簿、凭证资料、发票单据复印件。
