一、房地产拿地环节中的涉税难题处理及例解：9、通过资产收购获取土地的涉税问题
2013-01-03 15:54:20   来源：   评论：0 点击：

　　1.收购方的涉税分析
　　在这种方式下，土地受让方直接支付价款给土地出让方，以购买土地出让方的土地使用权资产，作为土地受让方来说，购买土地所支付的价款直接作为开发成本中的土地成本（应取得税务部门认可的合法票据），除了缴纳4%的土地契税以外，没有其他涉税问题，支付的土地价款可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地价款同样可以加计扣除20%。
　　2.土地出让方的涉税分析
　　但作为卖方的土地出让方来说，则面临着较多的税务问题：一是企业所得税，土地使用权资产的净增值部分必须交纳25%的企业所得税；二是营业税，根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号），单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计算交纳营业税；三是城建税、教育附加，按营业税的有关比例计算缴纳；
　　四是土地增值税，土地使用权的转让必须计算交纳土地增值税，根据国税函【1995】110号的规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。