目前,房地产开发企业出资、合作方出地合作建房,房地产开发企业以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权的“以房换地”非货币性交易行为时有发生。依据税法规定,以物易物应视同销售,换出资产必须确认其收益或损失,调整应纳税所得额。
以“房换地”的营业税纳税义务时间:
关于“房换地”的营业税纳税义务时间问题,国家税务总局没有具体规定,但有地方规定:
例如上海规定:《关于对纳税人“以房换地”营业税纳税义务发生时间问题的批复》(沪地税流[2002]342号)规定:“纳税人以房换取土地,如果办理土地使用权证过户手续的,其纳税义务发生时间为办理土地使用权证过户手续的当天。”;“纳税人以房换取土地,由于种种原因,房屋置换方未办理所换取土地使用权证过户手续,直接由原土地方将土地使用权连同已建成的房产一并转让给第三方的行为,其纳税义务发生时间,应为按协议置出的房产具备办理入户许可或房产证手续的当天。”
《关于新疆国际商贸城有限责任公司拆迁补偿房屋计征营业税问题的批复》(新地税函〔2005〕399号 )规定:“以地换房”和“以房换地”业务营业税纳税义务发生时间应为房产交付使用的当天。工程竣工结算未出的,纳税人以工程概算成本核定计税价格作为预收土地使用权的转让额和预收不动产的销售额预缴营业税,待竣工结算完成后再进行清算。
1.营业税及附加
依据国税函发[1995]156号文规定,甲、乙双方合作建房,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地使用权,发生了销售不动产的行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征税:乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此需要核定房地产开发企业“以房换地”换出房屋的营业额。
依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定,房地产开发企业应当按照下列顺序核定换出房屋的营业额。
(一)按房地产开发企业当月销售的同类不动产的平均价格核定。
(二)按房地产开发企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
(三)按下列公式核定计税价格:
计税价格=营业成本 ×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
案例分析11
某市房地产开发企业(甲企业)2012年6月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议,协议规定甲企业出资金,乙企业出地,甲企业在乙企业拥有的土地上建造居民住宅楼9栋,建成后四栋住宅楼,其建筑面积总计20000平方米,建筑成本2700万元,归乙企业所有,其余5栋楼的房屋所有权归甲企业所有。请分析这里面的税务处理。
分析:
甲企业与乙企业发生了“以房换地”行为,甲企业(房地产开发企业)换出房屋营业额的确定分析如下。
房地产开发企业(甲企业)换出房屋营业额的确定:
1.若甲企业6月销售的同类房屋的平均价格为每平方米2400元,那么换出20000平方米房屋的营业额为(20000 ×2400=48000000)4800万元。
2.若甲企业6月没有销售同类房屋,最近时期销售的同类房屋的平均价格为2300元,那么换出20000平方米房屋的营业额为(20000 ×2300=46000000)4600万元。
3.若甲企业最近时期也没有销售同类房屋,则应核定换出房屋的计税价格。假定成本利润率为15%,计税价格=2700 ×(1+15%) ÷(1-5%)=3268.42万元。
2.企业所得税
会计制度规定企业发生的“以房换地”行为,属非货币性交易行为。企业发生的非货币性交易,在不存在补价的情况下,会计上不确认损益,换入资产的入账价值一般按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费确定。
会计制度与现行税法比较,税法规定,非货币性交易原则上应视同货物的购销两个过程,换出资产必须确认其收益或损失,调整应纳税所得额;在计税时换出资产按售价计税,换入资产就应按售价确认其成本,同时调整换入资产的账面成本与计税成本的差异。
如本案例:企业所得税应纳税所得额的调整:
若房地产开发企业(甲企业)换出房屋应确认的营业额为4800万元,建筑成本为2700万元,则在换出房屋实际移交乙企业时应调增企业所得税应纳税所得额2100万元.
同时根据会计制度的规定,房地产企业换入土地的账面成本应为2964万元(换出房屋账面成本2700+营业税及附加4800×5%=240 240×7%=16.8 240×3=7.2)。在计税时,换出房屋以售价计税,则换入土地的计税成本应为5064万元(房屋售价4800万元+应支付的营业税及附加264),在计税时应调增土地计税成本2100万元(5064-2964)。
若房地产开发企业(甲企业)将自己拥有产权的五栋楼用于销售,在计税时换入土地成本应调减企业所得税应纳税所得额2100万元;若甲企业不用于销售,则甲企业换入土地账面成本仍然为2964万元万元,只有在计税时才调增换入土地计税成本,相应调减应纳税所得额,这样换出房屋纳税调整与换入土地的纳税调整时间不同,但最终调整金额一致。
房地产开发企业与某企业采取上述“以房换地”形式合作建房,依据税法规定换出房屋应视同销售调增应纳税所得额,同时换入土地计税时应调增土地计税成本,调减应纳税所得额,二者的调整金额均相等;根据会计制度规定,在不存在补价的情况下,会计上不确认损益,因此,纳税调整额在企业账面上不反映,仅在计税时才作调整。
一、房地产拿地环节中的涉税难题处理及例解:5、房地产开发企业“以房换地”涉税问题
2013-01-03 16:00:28 来源: 评论:0 点击:
上一篇:一、房地产拿地环节中的涉税难题处理及例解:6、以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划
下一篇:一、房地产拿地环节中的涉税难题处理及例解:4、从政府取得土地的土地使用税纳税时间问题
分享到:
收藏
评论排行
- ·福建某税务师所得税审计底稿(1)
- ·审计助手 V3.3.0 (内部审计版)(0)
依法纳税利国利民…请稍等...
依法纳税利国利民…请稍等...
依法纳税利国利民…请稍等...
精彩内容06正在载入中…请稍等...
财税会计常用资料1
财税会计常用资料2
频道总排行
频道本月排行
- 9五、房地产销售环节中的涉税难题处理例解:6、地下停车库...
- 8三、房地产融资环节中的涉税难题处理及例解:9、企业向银...
- 5五、房地产销售环节中的涉税难题处理例解:4、卖精装房送...
- 5六、房地产项目清算和注销环节中涉税难题处理:10、出售...
- 3四、房地产工程建设环节中涉税难题处理及例解:10、房地...
- 2六、房地产项目清算和注销环节中涉税难题处理:18、注销...
- 2三、房地产融资环节中的涉税难题处理及例解:8、个人股东...
- 2四、房地产工程建设环节中涉税难题处理及例解:1、“甲供...
- 2五、房地产销售环节中的涉税难题处理例解:7、各地对地下...
- 2六、房地产项目清算和注销环节中涉税难题处理:8、土地增...