三、房地产融资环节中的涉税难题处理及例解：3、房地产开发企业存在多种渠道来源的借款所发生利息的处理
2013-01-01 13:37:26   来源：   评论：0 点击：

　　国税函[2010]220号第三条第（三）项规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。”
　　基于此规定，如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可以将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220号第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。
　　案例分析15
　　某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。请分析该利息费用在土地增值税清算中的税务处理。
　　[分析]
　　根据国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。因此，利息支出不可以作为开发成本直接扣除，也不允许加计扣除，故可以作为土地增值税扣除项目的开发成本为10000-200=9800（万元）。
　　按照第一种方法计算可扣除开发费用=（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（万元）
　　按照第二种方法计算可扣除开发费用=（20000+10000－200）×10%=2980（万元）。
　　国税函[2010]220号号文规定，开发企业不得同时使用上述两种方法，即不得将可扣除的开发费用计算为（200+100－60）+（20000+10000－200）×10%=3220（万元）。