三、房地产融资环节中的涉税难题处理及例解：7、向民间高利贷融资的涉税风险及控制策略
2013-01-01 13:26:53   来源：   评论：0 点击：

　　（一）民间高利贷的界定
　　纯粹民间借贷中的高利贷，是指发生在自然人与自然人以及自然人与单位之间的借贷关系，而利率超过了人民银行同期贷款利率4倍的情况。[《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的第6条规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数.
　　（二）民间高利贷融资的涉税风险
　　由于民间高利贷融资付出的利息高，没有利息票据，在企业所得税前无法扣除，被税务部门查出还要代扣20%的个人所得税，如果是房地产企业，则不可以作为开发成本在计算土地增值税时进行扣除。
　　（三）民间高利贷融资涉税风险的控制策略
　　一方面是可以通过商业银行进行委托贷款。
　　另一方面是进行规范操作：
　　《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函[2009]777号）就企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题，规定如下：
　　一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。
　　二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。
　　（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；
　　（二）企业与个人之间签订了借款合同。
　　根据《最高人民法院关于如何确定公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》（法释[1999]3号），公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：（一）企业以借贷名义向职工非法集资；（二）企业以借贷名义非法向社会集资；（三）企业以借贷名义向社会公众发放贷款；（四）其他违反法律、行政法规的行为。
　　要注意区分非法集资，根据《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》（银发[1999]41号）规定：“非法集资”是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为
　　根据《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发[1999]289号）的相关规定，“非法集资”归纳起来主要有以下几种：（1）通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。（2）对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资；（3）利用民间会社形式进行非法集资；（4）以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集资；（5）以发行或变相发行彩票的形式集资；（6）利用传销或秘密串联的形式非法集资；（7）利用果园或庄园开发的形式进行非法集资。
　　《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）第一条规定：根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
　　“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
　　在理解该政策规定时，必须明确四点：一是同期同类贷款利率包括基准利率加浮动利率；二是34号公告基本上将贷款利息放宽到全部“实际支付的利息”。三是“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”最晚应当在年末汇算清缴时提供并付报税务机关。四是利率参考标准包括了“信托公司、财务公司”等金融机构，而众所周知信托公司的利率是比较高的，因此企业在本省范围内找到一家这样的参考标准，并非难事儿，这样的规定也意味着，只要企业支付的利息不离谱，基本上就可以按照“实际支付的利息”扣除了。
　　根据《国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知》（国税函发[1995]156号）：贷款属于“金融保险业”税目的征收范围，而贷款是指将资金贷与他人使用的行为。根据这一规定，不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业”税目征收营业税。
　　什么叫真实、合法、有效，标准是什么没有明确，尤其是合法、有效，是否包含必须取得利息发票方能扣除的意思呢？在《中华人民共和国发票管理办法》中规定，发票是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。在中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十九条中规定合法有效凭证是指：
　　（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
　　（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
　　（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
　　（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
　　参照此规定，发票还是判断是否合法有效的主要依据之一，但税务局有较大的自由裁量权，但依据税源控制的原则，估计各地税务局会从严掌握，没有利息发票不能税前扣除。