六、房地产项目清算和注销环节中涉税难题处理：11、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法
2012-12-25 17:21:50   来源：   评论：0 点击：

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
　　按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：
　　扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积或可供出售建筑面积）
　　案例分析37
　　某专门从事房地产开发业务的外商投资企业2010年有关经营情况如下：
　　（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。
　　（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
　　（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。
　　（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。
　　（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。
　　计算土地增值税时扣除项目合计金额。
　　【分析】
　　（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元）
　　（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元）
　　（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元）
　　（4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元
　　（5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元）
　　（6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元