纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及到成本确定和其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。待这个项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，这就是土地增值税的清算。
1.关于预征土地增值税
对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当时情况来制订。因此对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关，规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税登记、纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后多退少补。当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应当在取得收入时先到税务机关来登记或者是备案。
2.普通住宅与非普通住宅标准政策的规定
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%，免征土地增值税，刚才已经讲过了。普通标准住宅是指所在地一般居民，一般民用住宅标准建造的居住用的住宅，主要就是这些，普通老百姓住的。现在有一个标准，有的是90平米，有的是144平米以下，三项标准，一个容积率，一个面积，一个价格。现在有的是单独掌握成价格，有的是单独是面积，但是按照规定是三个标准同时具备，才能是普通住宅，但是执行上有点不完全一致。像高级公寓、别墅、度假村都不属于普通住宅。普通住宅与其他住宅具体划分的界限，也是由各省市人民政府来确定。
对纳税人既建普通住宅，又建其他房地产开发项目，这种怎么算？我们还是按照要求应该分别的核算增值额，不能混在一起。不分别核算增值额或者是不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能使用减免税的规定。
土地增值税的清算单位怎么规定呢？我们土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对分期开发的项目以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额。
3.土地增值税清算的条件
我的讲讲土地增值税清算的条件，就是符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算。第一个是房地产开发项目全部竣工，完成销售的，这个必须进行清算。第二个是整体转让没有竣工决算房地产开发项目的，整体转让但是没有竣工，但是整体转让了，这个项目也得清算。直接转让土地使用权的，这个也得清算，这是转让的三个条件。
再一个符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算。一种情况是已经竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积，整个项目可售建筑面积的比例达到85%以上，或者比例虽没有达到85%，但剩余的可售面积已经出租或者是自用的，这些情况都必须得清算，符合清算条件的清算。
再一个条件是取得了销售预售许可证满三年，也没销售完的情况，这个情况也得清算。你这个销售证、预售证取得三年了，还没有卖，没有达到85%，那不行，你到三年也得进行清算。纳税人申请注销税务登记，但是没有办理土地增值税清算手续的，这个也得清算，要注销了，也得清算。另外其他特殊情况由省税务局进行清算。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资，分配给股东或者是投资人，抵偿债务换其他个人单位非货币性资产等，发生的所有权转移时，应视同销售房地产，其收入按下列顺序来确认：一是按本企业在同一地区，同一年度销售同类产品的平均价格来确定；二是主管税务机关参照当年当地同类房地产的市场价格或评估的价值来确定。这就是开发企业，把开发产品用于职工福利、奖励，另外投资分配股东这种情况怎么进行清算，这次是明确的规定。房地产开发企业将开发的部分房地产转让为企业自用，或用于出租等商业用途时，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时也列入收入，不扣除相应的成本和费用。
4.土地增值税的扣除项目
土地增值税的扣除项目，第一是房地产开发企业办理土地税清算时，计算与清算项目有关扣除项目的金额，应根据土地增值税暂行条例第六条，以及实施细则第七条的规定执行。除了有规定的除外，扣除取得的土地使用权所支付的金额，房地产开发的成本费用，以及转让开发的有关税金，需提供合法的有效凭证。不能提供有效合法凭证的，不能扣除。这个地方有一些凭证丢了，找不到了，找公安、政法部门出一个什么证明，说什么合同丢了，找不到了。如果确实是这种情况找不到了，有法律依据的证明我们也是可以认可的，要具体情况具体分析。
房地产开发企业办理土地增值税清算时所附送的前期的工程费，建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或者不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的，建安造价定额资料、结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。这些具体办法由省里决定。
房地产开发企业开发建造与清算项目配套的居委会、派出所、会所、停车房、停车库，物业管理场所、变电站、热力站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理，建成后产权属于业主所有的，刚才讲过了成本费用可以扣除。建设后无偿转给政府公共事业的成本费用可以扣除，建成后有偿转让的应计算收入，并准以扣除成本费用。
房地产开发企业销售与装修的房屋其装修费用可以计算房地产开发成本，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外不能扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用应按照清算项目，可售面积，可售总面积的比例和其他方法计算确定清算项目的扣除金额。
5.土地增值税清算与报送的资料
土地增值税清算与报送的资料，按照政策规定，纳税人必须在满足清算条件之日起，90日内到主管税务机关办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算报送下列资料，一个房地产开发企业清算土地增值税的书面申请、土地增值税纳税申报表、项目竣工决算报表、取得土地使用权时支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息、结算通知单、项目工程合作清算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产收入成本费用的有关的一些证明资料。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应当报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告，这是一个规定，就是纳税人直接报不存在这个问题，如果纳税人委托中介机构进行报送的还要报鉴证报告。鉴证报告有一个总局给中税协印发的，原来叫管理中心，税务师管理中心，它和协会共同发的关于鉴证的一些程序规程，按照那个执行。税务中介机构受委托清算项目审核鉴证时应按照税务机关规定的格式，对审核的鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关对从事土地增值税清算鉴证工作税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确的要求，并做好的必要和指导管理工作。
6.土地增值税核定征收
房地产开发企业有下列情况之一的，税务机关可以参照其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定，征收土地增值税。现在的核定征收率财政部、国家税务总局已发文明确规定，不低于5%。可能有的地方提出太高了，执行不了。现在有一些也没有严格执行这个，我们要求是核定率不低于5%。符合核定条件的，一个是依照法律行政法规的规定，应当设置而没有设置帐簿的，这种情况可以进行核定。第二种情况是擅自销毁帐簿，或者拒不提供纳税资料的。第三种是虽然设置了帐簿，但是帐簿混乱的，或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者是扣除项目金额的。四是符合土地清算条件，未按规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，也要给他进行核定征收。五是申报的计税依据明显偏低，又没有正当理由的。
