我们的政策是在不断的完善过程中，有一个土地征收的政策，原来有很多的弊端，有一些政策在执行的过程中，各地的可能在理解上执行上都有一些出入。刚才我讲了，因为我们的国家的各地的情况差距太大，房子的价值，像北京均价上到三万、四万，有一些地方均价才三千、四千，统一用一个标准来执行的话可能会有一些问题。税收政策中还有一个很难把握的，一个普通住房和非普通住房的标准化的问题。一个面积、价格、容积率三个标准，三个标准掌握的各地都不一样。所以土地增值税的清算这个问题很复杂，我们是这样的掌握的：在现阶段，在不违背政策的原则上，对土地增值税我们是主张宜粗不宜细，宜简不宜繁。核定征收的出台就是考虑了这种情况，
由于核定征收里面情况比较复杂，说得比较严肃一点，就是说这个里面有我们中介的，有税务机关的一些干部和企业相互之间，相互勾结吧，共同减少国家的税收收入，使企业少交税，从中获取一些不正当的利益，这种情况有的地方已经发生了。
现在土地增值税清算成了社会各界关注的一个焦点问题。前不久，我到一个直辖市去，由于社会反映比较强烈，所以政府就组织了专门针对土地增值税的一个专案监察小组。纪检委书记当组长，公安部门、检查部门、纪检部门组成了联合检查组进行检查，很多人认为这里面有很多问题，所以我们在座的，在执行土地增值税的情况过程中一定要慎之又慎，一定要作为执行国家税法的一个模范，要严格遵守，这也是为我们事务所的发展，一个健康发展的前提，也是为你们自身的发展，所以在这里讲一点题外的话，要严肃的遵守税收法律法纪，一定要特别引起注意。
（一）关于扣除项目四种具体情况的说明
刚才讲到一些具体的计算土地增值税的一些扣除项目的问题，就是在具体的计算土地增值税的时候，要具体的区分以下的情况进行处理：一个是对土地或者是取得土地或者是取得房地产使用权以后，没有进行开发就转让了，就是这种情况。虽然你土地使用权取得了，但是没有开发，转让了。这个计算增值额的时候，只允许扣除取得土地使用权时候支付的地价款，不能附加别的。或者你缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，我说的是什么意思？就是土地结算取得土地房地产使用权，你没有开发就转让了，只能是你取得使用权时候支付的金额，别的不能扣除。这主要是为了抑制炒买、炒卖。卖地皮的行为，你买我买，你转来转去。这个时候拿了以后，就高价位转给你，你就是炒来炒去，炒地皮，所以扣除上我们要严格，只能是购地的成本，其他的我不能扣除。这是具体计算这是一条。
第二，对取得土地使用权后有投入了资金，将生地变为熟地，这时候转让了，就是通过买了以后三通一平，把生地变为熟地。这时候计算的增值额的时候，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用或开发土地所需成本，再加上开发成本的 20%，以及在转让环节缴纳税金。这样的规定主要是鼓励投资者更多的资金投向房地产开发，不是让你炒卖土地的，这是第二种情况，就是生地变为熟地的时候怎么扣除标准。
第三种情况对取得土地使用权以后，进行房地产开发建造的，在计算其增值额的时候，允许扣除一个是取得土地使用权支付的地价款和有关费用，开发土地和新建房以及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关税金，并允许加计20%的扣除。这样可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动投资房地产的积极性。这是当时加计20%这样来的，就是这样有一定的回报，这里面刚才讲了，在市场调控的情况下，这种政策保留下来，不容易。所以大家一定要把它执行好。
第四种情况是转让旧房和建筑物的时候在计算其增值额的时候，允许其扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目，也就是房屋及建筑的重置成本乘以新旧折扣率的价值，以及在转让时缴纳的有关税金，这主要是考虑到如果按照原来的成本价作为扣除项目金额，不尽合理，而采用评估的重置的成本价能够相对消除通货膨胀的因素，通货膨胀造成的影响比较合理，对旧房和一些老房，允许按照税务局的评估价格。因为旧房在几十年前很便宜，可能那时候几百块钱一平米，现在卖到几万块钱一平米。
（二）扣除项目金额的确定
土地增值税的征税第一项是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物所取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产收入减除规定的扣除项目今后的余额。计算增值额需要把握两个关键，一个是转让房地产收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入，包括货币收入，实物收入和其他收入。基于转让房地产有关的经济利益，对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实。对隐瞒收入等情况，应按照评估价格确定转让收入。扣除的项目按照条例细则规定：第一个是取得土地使用权支付的金额，包括纳税人取得土地使用权支付的地价款，按照国家统一规定的缴纳的费用。具体的是以出让方取得土地使用权的为支付的土地出让金，以及政府划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金，以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。第二是开发土地的新建房配套设施的成本，包括土地征用及拆迁的补偿费、前期工程费、建设安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发的间接费用，这些成本允许按照实际发生额来扣除。
第三是开发土地和新建房配套实施的费用，是指销售费用，管理费用和财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接进入当年损益，不按房地产项目进行归计和分摊的。为了便于计算操作，按照细则规定，财务费用中的利息支出，凡是能够按转让房地产项目计算分摊的，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利息的计算金额。房地产开发费用所取得的土地使用权的所支付的金额，以及房地产开发成本之和的5%以内扣除。凡是不能够提供金融机构证明的，利息就不能单独扣除。三项费用的扣除按照土地使用权所支付的金额，及房地产开发的11%内计算扣除，就是说你不能提供这三项费用，我说的三项费用就是什么呢，刚才说过了，一个是销售费用，管理费用、财务这三项费用的扣除可以按照前两项成本的10%以内来扣除。
旧房及建筑物的评估价格是指在已经使用的房屋时期以及建筑物，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以新旧程度折扣率的价值，并由当地税务机关参与评估机构的评估价格确定的价格。转让房地产的税金刚才说过了，指营业税、城建税、印花税这些。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例的规定来执行，另外规定的除外。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用以及转让房地产有关税金，必须提供合法有效的凭证。不能提供合法凭证的不能扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时所付出的前期工程费、建筑安装工程费及基础建设费、开发间接费用的凭证或者是资料，不符合清算要求或者是不真实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房的结构、用途、区位等因素核定，这个上面这四项开发成本单位面积的金额标准，并来计算扣除。具体的办法我们下放给省里面来决定。
1.关于配套项目和装修的成本费用扣除
房地产开发企业，开发建造与清算项目配套的居委会、派出所的房屋，还有会所、停车场，物业管理场所，还有变电站、热力站、水站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电、通讯设施，这些怎么处理，按照以下原则进行处理。建成后产权属于全体业主所有的，成本费用可以扣除。这是看到产权协议，属于全体的业主所有的，那么成本可以扣除。建成后无偿的转交给政府，公用事业单位用于非盈利性的社会公共事业的，成本费用可以扣除。建成后转给非盈利的这些，这些可以成立。建成后有偿的转让，应计算收入，并准以扣除成本费用。刚才就讲了，办不下来，刚才谁问我了，土地办不了什么证，你建了之后要有偿转让的，你就要计入收入，可发扣除成本，也要缴纳土地增值税。
房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产的开发成本，现在有人卖的精装修，房子装修的成本可以计算进去。房地产开发企业的预提费用，除了另有规定之外，是不得扣除的，预提费用是不能扣除的，除非有另外的规定。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目和销售面积占多个项目可销售面积的比例或其他一些合理的方法，计算确立清算项目的扣除金额。就是各种项目有不同的，按照比例来计算。
2.旧房以及建筑物的评估价格
旧房以及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府聘请房地产评估机构评估的重置成本乘以新旧程度折扣率的价格，这个价格是由税务机关来确定。
新建房是指建成后没有使用的房子，凡是以使用一定的时间或者是达到一定磨损程度的房产，均属于旧房。使用时间和磨损程度、磨损的标准可由省、市、自治区财政厅或者是地方税务局来具体规定，这个总局不作统一规定。纳税人转让旧房及建筑物，凡是不能够取得评估价格，但是能提供购房发票的，经当地税务部门来确认，可以按照条例规定的扣除项目的金额，可按发票所载的金额，并从购买年度起，至转让年度止，每年加计5%的计算。
3.关于契税和印花税的扣除问题
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供缴纳契税完税凭证的，准予作为房地产有关税金扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征收管理法的规定，实行核定征收。这是关于扣除项目的一些具体的规定、政策。
另外还有关于计算土地增值额的时候，已经扣除印花税的问题，我们说是允许扣除印花税。这个印花税是指在转让房地产时缴纳的印花税，房地产开发企业按照施工房地产开发企业财务制度的有关规定，缴纳的印花税列入管理费用，相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税的时候，允许扣除在转让的时候缴纳的印花税。
关于缴纳契税可否在计算时扣除的问题，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已经缴纳了契税，在旧房及建筑物评估的价格中已经包括了这项因素，在计算土地增值税的时候不另作为与转让房地产有关税金予以扣除，因为已经包含在计算之内了。
4.关于财政部规定的其他项目扣除我们指的财政部规定的其他项目，主要包括哪些呢？一个是对从事房地产纳税人可按照规定，加计20%扣除，这是我们财政部、税务局规
定的。另外一个土地增值税的税率，它是四级超额累计税率。一个是增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%。增值额超过扣除项目的50%，没有超过扣除项目100%的部分，税率是40%。增值额超过了扣除项目100%，没超过扣除项目200%的部分，税率是 50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%，这个税率很高，所以说为什么一些开发商愿意核定，不愿意查帐，可能是考虑这个因素。
四级超额累计税率，每一级的增值额，没有超过扣除项目金额的比例都包括本比例数在内，计算土地增值税的时候还可以按增值额乘以适当的税率，减去扣除成本，乘以速算扣除系数的简便办法计算。
