《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
二、政策理解：
第一，符合条件的固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权租金收入，可递延确认收入；
第二，可递延确认收入的条件包括两条：（一）交易合同或协议中规定租赁期限跨年度；（二）租金提前一次性支付的。
第三，递延确认收入，根据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
例：某企业出租房屋，2009年6月25日签订合同，从7月1日生效。租期5年，每年付款一次，付款日期每年7月1日，年租金100万元，如何确定收入，并计算企业所得税？
解析：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，付款日期7月1日，应确认租金收入100万元。满足租期是跨年度的，且租金提前一次性支付，该公司该项租金收入符合上述政策规定可递延确认的条件。因此，该租金收入可以根据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。企业2009年计算应纳税所得时，该项租赁收入可确认50万元，另外50万元作为“递延收入”，待以后年度确认。
可见跨期租金收入，一次性取得，仍应按承租人应付租金的日期确认收入，只是在计算应纳税所得时，可以按配比原则作递延处理。
相反，如果企业7月1日没有取得租金收入。这时还必须按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
三、政策运用：
1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条第二款：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。而国税函[2010]79号实际上是对19条的改变。
例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，合同约定2009年初一次收取3年的租金300万。
会计处理：2009年确认100万租金收入，而税法根据条例第19条确认300万收入，属于税法同会计的差异，应在纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。2010、2011两个年度应该调减100万元。
而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。
2、跨期后收取租金的规定未发生变化，因此在租金问题上仍有可能出现税收同会计的差异。
例如：2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年一次性收取租金300万元。
会计处理：2009、2010、2011年每年确认收入100万元，而税法在2011年一次性确认收入，因此附表3第5行在2009年每年调减100万元，而2011年，做纳税调增200万元。
税法只所以这样规定，是出于纳税必要资金的原则。因为2009、2010年没有实际收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业缺乏纳税必要资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。
因此，目前租金收入的纳税义务发生时间，体现了“权责发生制”+“纳税必要资金的原则”。
3、非居民取得的租金，如果需要交纳预提所得税的，依然坚持收付实现制。
4、提前收取租金的营业税纳税义务发生时间同所得税纳税义务发生时间产生了差异。
（1）2008年以前，所得税同营业税一样。
（2）2008年，所得税按照收付实现制，而营业税依然按照权责发生制（根据财税[2003]16号《关于营业税若干政策问题的通知》的规定，营业税纳税义务以按照财务会计制度的规定确认为收入的时间为准。）
（3）2009年，所得税改为权责发生制，而营业税改为了收付实现制。两项政策均发生了变化。
5、关于开票问题。营业税同企业所得税的冲突与协调。
（1）由于以票控税，开具了发票营业税就要全额缴纳，而企业所得税，虽然开具了发票，仍然不需要确认收入。
（2）对于承租方，虽然第一年取得了全额发票，但是不能一次性扣除费用，而是按照《企业所得税法实施条例》第9条的规定，分期摊销。
（3）如果是第三年收取租金，虽然第一年没有收到发票，仍然可以税前扣除。这也是权责发生制的体现。
6、文件执行时间问题。本文件没有明确执行时间，但是由于该文件是对执行《企业所得税法》的解释，一般认为应该在2008年开始实施。
相关链接：http://www.ntds.gov.cn/art/2010/11/18/art_1240_300195.html
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