“典型性”问题之地下车位：
地下车位的扣除问题几乎成了每个开发商项目清算时最头痛的事，其本身产权不好确定，无法取得证明其所有权的产权证。目前开发商取得收入的基本方式一是购房赠车位（实际是将二者打包销售），二是长期租赁。地下车位，与“人防”相临，相似，不盖车位也必须有地下人防，只是存在形式问题，也是规划所必须的。实际操作中,其成本单独计价也很困难。如果开发商采用第一种方式，转让收入已经确认，我们认为可将其比照税法规定的公共配套设施的原则处理，进行扣除。如果开发商采用第二种方式，该项收入应当界定为租赁收入，从企业所得税角度讲其成本应在受益期间以折旧或摊销的方式对收入进行补偿，而在土地增值税清算时按公共配套设施扣除。“典型性”问题之样板间：
我们接触的项目中，样板间有两种存在形式，一是在楼盘外另外搭建装饰装修，售磬后拆除；一是挑选少量开发产品装饰装修后作为样板间。其作用很明显是为了促销，应当归集为“销售费用”按比例在土地增值税清算时扣除。但是，不能一概而论，当后者作为样板间的开发产品转让并确认收入时，相应成本应当计入房地产开发成本得到全额扣除。“非典型性”问题之收入确认：
A项目内部认购阶段,开发商与客户约定了意向价格，实际签约是在一年半以后，当时房价已经上涨，仍按意向价格签约造成开发产品售价同期偏低，对其收入如何确认呢？项目负责人立即将问题报告经理，随即我们组织业务骨干深入现场走访销售人员，比对售价变化空间，又咨询税务机关和法律顾问，通过职业判断后认为：开发商提供了与客户书面约定并得到了法律的保护，也能够提供签定意向书同期同类产品市场价格的相关资料，因此应确认实际交易价格为转让收入。
“非典型性”问题之税金：
B项目清算时，由于实测面积与签约面积不一致，需多退少补房款，由于业主未及时办理，造成营业税及附加完税时间相对短期滞后，在土地增值税清算鉴证阶段不能提供对应完税凭证。经过计算该项税款对B项目整体清算结果的影响，参照重要性原则，我们将转让收入按实测面积调整后确认，即收入包含未收到的应补房款，并计算相应营业税及附加予以扣除，差额部分由开发商书面承诺限时补齐。现已将完税凭证补齐，保证了清算结果的准确性。
“非典型性”问题之配套费用：
C项目清算时,配套费用暂未付齐全款而未取得发票。由于187号文明确规定"不能提供合法有效凭证的，不予扣除”，其金额较大，会对鉴证结果产生一定影响，因此鉴证时我们剔除了这部分成本。开发商对此不能理解。面对僵局，我们既要维护税法尊严坚持执业质量又很理解纳税人的实际困难，于是我们提出和开发商一起主动向主管局沟通，争取得到谅解。因为类似配套费用、税金，开发商是必须交纳的，而且都是交给政府或其委托的有关部门，可以监管，可以准确计量。最终达成一致：清算鉴证时确认此部分成本扣除并对此保留意见以利于后期监管。问题得到合理解决，也提高了税务师在税企心目中的良好执业形象。
“非典型性”问题之分摊：
D项目在同一宗土地上，部分是出售的开发产品、部分是自用的固定资产，不同容积率，土地成本如何分摊呢？对此，我们请教了建委的有关专家，并进行了试算：将取得土地使用权所支付的土地出让金等取得土地使用权所支付的金额简单按出售部分开发产品占地面积占全部土地面积的比例分摊计算后，可扣除的开发产品取得土地使用权所支付的金额为620万元;另一种方法是先将取得土地使用权所支付的金额按不同产品个别计算分摊，并对公共部分占地面积按相应比例分摊，其次将各楼栋所占取得土地使用权所支付的金额分摊到该楼栋单位建筑成本中，然后将公共部分取得土地使用权所支付的金额分摊到各楼栋单位建筑成本中，这样计算的可扣除的开发产品取得土地使用权所支付的金额为810万元,两者存在一定差异。专家指出，第二种计算结果更科学、更符合房地产开发的特点，为我们引用这一结果提供了专业依据。
“非典型性”问题之转入成本：
E项目所属开发商为国有独资或控股企业,其取得土地使用权所支付的金额和初始阶段的部分扣除项目当时由上级公司支付并在改制中转入该企业，原始票据在上级公司。如果教条地去理解文件，会忽略此部分成本对清算结果的影响。本着实质重于形式的原则，考虑到土地增值税应按项目清算,而非按公司清算,我们提出延伸至上级公司取得合法有效凭证等证据，并在报告中进行详细表述，利于税务机关后期监管，得到了企业的积极配合。除此以外，笔者分析了我所每一个正在清算的项目，提出一点思考：开发项目清算时开发商由于资金、质量、工期等原因尚未取得发票部分的成本未予扣除。如果尚有未转让的开发产品，税法明确规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”
如此，第一次清算时合法票据取得不充分，则清算单位建筑面积成本费用小于实际单位建筑面积成本费用，按文件要求直接影响了二次清算时的单位单位建筑面积成本费用，造成重复纳税；反之，造成少交税，影响国家利益。因此，笔者认为这一方法虽简便易行但显失公允，应当采用类似企业所得税汇算清缴那样的方法对开发项目彻底清算。
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