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房地产企业甲供材涉税问题和账务处理
2015-04-09 11:07:30   来源:   评论:0 点击:

甲供材是房地产企业会普遍会遇到的问题,甲供材涉及的税务问题一直以来是房地产企业财务不可回避的一个问题,本文试图对甲供材的涉税和账务处理问题做一个系统的梳理。

一、什么是甲供材?
甲供材是甲供材料的简称,所谓“甲供材料”建筑工程,是指由基本建设单位(即甲方房地产企业)提供原材料,施工单位(乙方)仅提供建筑劳务的工程。

举个简单又形象的例子,我家要装修房子,找个装修公司,我就是甲方,装修公司是乙方。我可以跟装修公司在合同中对装修业务做具体约定,简单有以下几种:
1、包工包料。即:装修公司按照要求购买装饰材料和设备,包括瓷砖、厨卫、家具、电器等,我最后只要一个能提包入住的房子,并把材料设备款和装修费一并支付给装修公司。这种方式在实践中应用不多(尤其是家用电器、家具等物品很少有人会交给装修公司去采购),因为业主对装修公司不放心,会担心装修公司不买好的材料,以次充好。所以很多人会自己买材料,这样一方面材料质量有保证,而且还可以砍砍价,节省成本。
2、自己买材料,只支付给装修公司劳务费。尤其对于一些重要的或业主比较在意的材料,业主一般都会自己购买,比如:吊灯、壁纸、厨具、地板等等。业主买好材料交给装修公司,仅就装修工程支付给装修公司劳务费,对平民老百姓来说,这是最常用的装修方式。即包工不包料。
3、自己买部分材料,对于一些不重要的材料交给装修公司去买,支付给装修公司劳务费和材料款。
对于业主自己买的交给装修公司的材料,就是甲供材。

二、甲供材的分类
这里分类的标准是“根据税法规定是否可直接进成本”,根据这个标准,甲供材可以分为两类:
第一类为装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料。
根据营业税暂行条例及其实施细则的相关规定,因其无需纳入施工方建筑劳务中一并缴纳营业税,所以无需用材料发票换取施工方建安发票,也无需在招标金额中给施工方计取开票税点。

对于装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料,房地产企业取得这些材料的增值税发票或普通发票就可以进成本,相关依据如下:

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除本细则第七条规定外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。
根据营业税暂行条例实施细则的这条规定,没有说装饰劳务的营业额中应该包括材料款,所以对于装饰劳务来说,房地产企业只需获取装饰公司开具的劳务部分的营业税发票,装饰材料部分取得增值税发票或普通发票均可。
其实对于这一点,2006年是有具体规定的,2006年8月17日财税【2006】114号文《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指,工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。但是,随着2009年新的营业税条例的颁布,财政部和国家税务总局联合下发了财税【2009】61号文,废除了一批税收文件,其中就包括这个财税【2006】114号文,废除的原因就是在新的营业税暂行条例实施细则中对此做了规定,即:装饰工程的材料款不计入营业额。

同时,国家税务总局【2011】第23号公告规定:
纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务,应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定,分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额,并根据其货物的销售额计算缴纳增值税,根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的,由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。
这条对即销售自产货物又提供建筑劳务的情况进行了规定,比如:电梯厂既销售电梯,同时又提供电梯安装业务,那么取得电梯厂对销售电梯开具的增值税发票,对电梯安装开具的营业税发票,就可以进成本。


由以上规定可以看出,对于装饰材料、设备以及供应商销售自产货物的同时提供建筑劳务的材料,房地产企业取得这些材料的增值税发票或普通发票就可以进成本。但是,对设备的标准也有一个规定,财税【2003】16号第三部分关于营业额的规定中的第13条:通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件(弯头、三通、冷弯管、绝缘接头)、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备,其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值,具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。根据这个文件,以上列举的这些东西都是设备的范畴,没有列举到的可以由省级地方税务机关继续列举,目前,有不少省份的税务局进行了列举,大家可以查看当地税务局的文件,这里就不再一一列举了。

第二类为营业税暂行条例十六条规定的包括在建筑施工总包合同中的甲供材。
凡是没有被列举为设备的,都属于材料,主要是钢材、石材等建筑材料。这些材料即使是甲方购买的,也不能根据增值税发票进成本,而应该包含在工程施工合同内,由施工方开具建安发票。对于这种情况,最好在总包合同中约定:在支付进度款时施工方需按照供应商提供的甲供材料发票按月开具相应的建安发票给地产公司,地产公司支付相关的营业税金及附加给施工方。这实际上相当于地产公司花钱买税点,以求材料款能进成本。

三、甲供材的账务处理
第一类甲供材可以由地产公司直接与供应商签订购货合同。
第二类甲供材可与材料供应商、施工方签订三方协议,在相关权利义务中明确供应商供货后由施工方委托地产公司付款,发票由材料供应商按实际供货价开给施工方,施工方按照供应商提供的甲供材料发票按月开具相应的建安发票给地产公司。
对第一类甲供材的账务处理比较简单:
支付材料采购款时,借记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-××材料供应商)”、贷记“银行存款”等科目;根据收到材料供应商的采购发票,借记“开发成本”、贷记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-××材料供应商)”。
对第二类甲供材的账务处理如下:
支付材料采购款时,借记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-××材料供应商)”、贷记“银行存款”等科目;当收到工程承包单位的收货单或领料单时,借记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-××工程承包商)”、贷记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-××材料供应商)”科目;
当收到工程承包单位的建安发票时,属于甲供材料的部分借记“开发成本”、贷记“应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-××工程承包商)”科目。


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