房地产企业合法节税深度研究报告
2012-11-18 23:30:55   来源：   评论：0 点击：

 您和您的房地产企业是否正在为以下问题而苦恼：企业存在的风险，不是经营的风险，而是涉税风险。可以这样说，在一定程度上，企业的税收问题已经成为老总在经营中的“雷区”，不敢碰又不得不碰。企业想在税收上降低成本是无可厚非的想法，但是在操作过程报着侥幸心理故意违法，和对税法不精通导致的偷税行为，衷情“关系税” 来解决涉税问题，这种种做法给企业造成的损失，甚至导致企业破产倒闭，更严重的是老总被绳之以法。这个结果让人追悔莫及。
   “愚蠢者去偷税，聪明者去避税，智慧者去做纳税筹划”。面对现行的几十项税种，任何偷漏税、骗税、抗税行为，都将受到严厉的处罚。但在专家的指导下，依据国家税收政策进行合理的税务筹划，降低15%-20%的税赋是完全可能的。筹划自己的纳税行为，是企业经营者的权力，也是智慧经营的表现。合理的税收筹划可以有效避税，降低企业税务负担，提高企业的利润水平。
    如果您曾经被错误、无效、没有操作性、缺乏严密的经济上和法律上分析的所谓的“税收筹划”方法所误导，深受其害；如果您所在的公司需要真正管用的、能立杆见影的、行之有效的税收筹划技巧；如果您意识到不能仅听广告，而是要对贵公司真正有用，如果您曾经花费巨资请有关机构进行纳税筹划而效果不大?
    那么，您可以考虑看看这份深度研究报告，还有资深税务专家的详细讲解，将为您带来高水准的纳税筹划方案，让你了解高度专业性、权威性、实用性的纳税筹划技巧。
一.新一轮税改及对房地产业的影响
二.房地产企业纳税筹划技巧与案例
1、房地产企业最基本、最常用的“避税招数”----转让定价方法
2、如何在不违法前提下减轻个人所得税负担？
3、在某些情况下将销售房产业务转换为代建房业务可以节税
4、合同补充几个字，节省税收28万元---区分货物和劳务价款可节税
5、如何对房地产企业销售费用进行纳税筹划？
6、通过合作建房进行纳税筹划？
7、某公司通过并购（资本运营、企业重组）进行纳税筹划，带来税收利益190余万元
8、巧作变换，通过“先分配后转让”、“先受让再转让”，分别减轻税收负担120元、135万元
9、销售与装修分开，节省税收44万元
10、少收100万或多支100万元，为何利润增加了
11、内资变外资，拉平“起跑线”，将节省许多税收支出（兼论房地产企业“虚构避税地营业”、“建立海外离岸公司”应用）
12、关于房地产企业“资本弱化避税”问题
13、企业融资活动中的纳税筹划
14、在某些情况下，变销售不动产、转让土地使用权为（委托建房或）以房地产投资入股。某公司运用该方法成功节省营业税302万元
15、打包出售：变资产转让为资本转让
16、联合开发项目转让纳税筹划技巧
17、预收账款销售房产价格的纳税筹划，节省税收18.935万元
19、自建自售房地产的纳税筹划,节省税收93万元
20、原材料价格的纳税筹划
21、通过纳税筹划和解经济官司，“烂尾楼”重建双方得利
22、价外费用“剥离”法
23、变中介为工程转包
24、将企业出租不动产取得固定收入变为企业内部分配行为不缴纳营业税
25、将房屋出租业务转为内部承包业务只须从价缴纳房产税，不用缴纳营业税及附加税
26、变房屋出租业务为投资业务
27、租房合同的筹划
28、改变房屋租金支付方式，节省营业税负担
29、房地产租赁经营中的纳税筹划
30、契税的纳税筹划
（1）隐性赠予纳税筹划
（2）购买住房的纳税筹划
（3）等价交换的契税纳税筹划
31、控制房地产开发项目的增值额
32、均衡申报各种房地产价格
33、分解不动产销售价格
34、企业组织形式的纳税筹划
三.房地产业税收政策精解、纳税风险防范及税收优惠政策利用技巧
1、关于房地产企业纳税风险的防范、规避、减轻
2、企业所得税政策疑难问题精解
3、房地产企业其他相关政策解析
(1)营业税
(2)房产税、城镇土地使用税
(3)土地增值税
(4)房地产建设进口物资税收
(5)契税
(6)印花税
(7)增值税
4、最近出台房地产业税收政策解析
5、对个人购买住房又对外租售的税收政策汇编
四.企业重组政策解析及纳税筹划
1 .非货币性交易税务处理及纳税筹划空间(含会计与税法差异分析)
2 .企业合并业务的纳税筹划
3 .企业分立业务的纳税筹划
4 .股权重组中的纳税处理
(1)国有企业公司制改建中的纳税处理及纳税筹划
(2)公司制企业股权转让中有关各方的纳税处理及纳税筹划
(3)增加或减少(回购)公司资本时有关各方的纳税处理及纳税筹划
5 .企业清算的纳税处理及纳税筹划
五.房地产企业纳税自查及税务稽查依法应对策略

一 2004年专项稽查结果及偷税手法嚗光
（1）关于2004年房地产行业税收专项检查的文件精神通报
（2）2004年房地产企业税务专项稽查结果
（3）房地产企业偷税手法嚗光
1、做假账、真假两套账
2、采取低价开票，“大头小尾”，以收据代替发票等形式少计收入
3、以假发票虚列成本费用
4、以房抵债，不作销售
5、按揭款挂往来，不申报纳税
6、收取价外费用，不申报纳税
7、房屋建成竣工，发票已开出，不进行收入、成本结转
8、采取类似“坐支”方式
9、“体外循环法”
10、自用房开发成本计入对外销售成本，偷逃企业所得税
11、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款
12、混淆费用性质，挤占当期收益
13、混淆配套设施成本，偷逃企业所得税
14、搞假合资、骗取税收优惠；制造假工资表，偷逃个人所得税
15、挂靠企业开发，不申报纳税
16、对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额
六.税务行政许可专题
（实施税务行政许可法后，一些行政审批取消，给
纳税人带来哪些风险？对纳税筹划有何影响？）
七.新一轮税改及对房地产业的影响
八.实施纳税筹划过程中企业应注意的有关事项
1、企业管理决策层对纳税筹划要有足够的、正确的认识
2、纳税人对纳税筹划要有积极的态度
3、遵循成本效益原则，搞好纳税筹划绩效评估
4、纳税筹划要遵守不触犯税法的前提
5、实施纳税筹划要密切关注税法的变动
6、纳税筹划应从整体角度和长远战略考虑
（1）纳税人进行纳税筹划应该用全面的眼光，正确衡量税负水平
（2）纳税人应该将纳税筹划方案放到整体经营决策中
加以考虑
（3）纳税人进行筹划应该具有长远的目光
7、设计纳税筹划方案要具体问题具体分析
8、纳税筹划战术性方案要具有可操作性
9、充分考虑纳税筹划的风险
10、其他
九、涉税法律风险及涉税争议处理
1、涉税法律风险的来源
2、涉税争议产生的原因和类型
3、偷税、漏税、避税面临的法律风险
4、涉税风险案例解析
5、如何降低和防范涉税风险
6、财税顾问的沟通和协调作用
7、如何面对税务稽查
8、财税律师促进CEO和CFO沟通
9、涉税争议总结
十、房地产开发企业全程宏观税收筹划
1、宏观税收筹划概述
2、什么是宏观税收筹划
3、 宏观税收筹划的特点及思路
4、房地产开发企业全程税收筹划案例解析
(1)土地资产购并方案设计
(2)项目建设中的营业税解析
(3)楼盘销售中的税收筹划
(4)房产租赁中的税收筹划
5、公司董事领取报酬筹划
6、企业境外上市的税务问题
7、税收筹划总结与流程设计
十一、名家之谈
---房地产业税收政策和税制改革 （VCD三盘）
   上海财经大学教授  博导 胡怡建
---房地产开发企业税收政策与纳税筹划 （VCD九盘）
   北京中诚瑞税务师事务所所长   王泽国
---房地产企业税收策划的风险控制 （VCD八盘）
   上海协力律师事务所执行合伙人 严锡忠
附录： 纳税筹划基础知识
1、什么是纳税筹划？
2、房地产企业为什么要进行纳税筹划？纳税筹划对我们有什么用处？
[案例] 大宗房产交易的纳税筹划----一个点子使某房地产公司节税1335.1万元
3、纳税筹划到底有多大威力（作用）用案例说话


http://www.fdc001.cn/dcyj/2008/0707/article_50.html