1、文件一：新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（新地税发〔2005〕208号）
三、土地增值税最小计算单位为一个幢号。
2、文件二：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函〔2007〕311号）
1、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的要求，分别核算增值额。
在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。
前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。
2、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。
3、纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。
3、文件三：吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（吉地税发〔2007〕77号）
一、土地增值税清算单位的核审
（一）土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书（立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证）为依据。清算前，要填写《土地增值税项目登记表》（附件2）。
4、文件四：云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（云地税发〔2007〕180号）
二、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。
5、文件五：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发〔2008〕44号）
三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题
（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。
（二）上述项目在计算时，如其成本费用混合核算的，应以不同类型的用房，分别按建筑面积进行分摊。
五、关于当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，可否扣除的问题
房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除。
6、 文件六：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发〔2008〕76号）
一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其增值额的计算问题
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）,如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。
同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。
二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）的资金费用的分摊问题
对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其发生的资金费用按照下列原则分摊：
（一）纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。
（二）纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。
7、文件七：广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知（桂地税发〔2008〕96号）
五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题
（一）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。
（二）在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。
8、文件八：湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）
第十八条 清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。
9、文件九：湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发[2008]211号）
三、关于清算计算口径的问题
房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。
为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。
10、文件十：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（苏地税发〔2009〕72号）
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。
11、文件十一：重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发〔2011〕221号）
二、关于销售精装房装修费用的扣除问题
房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。
12、文件十二： 天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知（津地税地[2011]24号）
一、关于已通过竣工验收的时点认定问题
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条中所指“竣工验收”时点的认定，以政府建设部门核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》的日期为准。
三、关于同一项目或同一期中既有普通住宅又有非普通住宅计算增值额问题
在土地增值税清算时，房地产开发企业在同一项目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并计算增值额。
四、关于地下车库收入与成本归集的问题
实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：
（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除。
（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。
以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。
五、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本、费用如何分摊问题
根据土地增值税实施细则和清算工作有关规定，取得土地使用权所支付的金额按实际转让土地面积占可转让土地总面积的比例分摊；房地产开发成本、费用金额按可售建筑面积占项目可售总建筑面积的比例分摊。
六、关于维修基金问题
房地产开发企业缴纳的“住房专项维修基金”可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。
七、关于补偿款问题
房地产开发企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为“其他房地产开发费用”据实扣除。
13、文件十三：福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知（闽地税发〔2008〕64号）
（二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。
四、关于成本费用扣除的问题
（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。
（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
（三）开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。
（四）对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。
五、关于滚动开发项目确定清算单位的问题
以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。
14、文件十四：大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函〔2008〕188号）
（四）关于扣除项目的核算分摊问题
纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。
15、文件十五：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号）
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下:
一、房地产开发成本计算分配办法
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：
（一）计算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
（二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积
（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）
二、其他扣除项目金额计算分配办法
（一）取得土地使用权所支付的金额按可售面积计算分摊。
（二）房地产开发费用按可售面积计算分摊。
（三）转让环节各项税费按实计算。
（四）加计20%扣除仍按土地增值税暂行条例及其实施细则有关规定执行。
注：没有做不到，只有想不到，想象力太丰富了。中华
16、文件十六：关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知（通地税函〔2008〕100号）
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：
将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
所用数据：
营业用房平均售价 住宅商品房平均售价 车库平均售价
营业用房总可售面积 住宅商品房总可售面积 车库总可售面积
营业用房已售面积 住宅商品房已售面积 车库已售面积
总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）
计算步骤：
1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价
车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价
营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积
车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积
住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积
2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）×(营业用房总可售面积×M1)
住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）
车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）×(车库总可售面积×M2)
3、营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积
住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积
车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积
4、已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本
已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本
已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本
5、已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本+已售住宅商品房开发成本+已售车库开发成本
6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本+税金
7、未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本
未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本
未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本
8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算
9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。
17、文件十七：河南省地方税务局公告2011年第10号
三、关于车库、地下室归属问题
房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。
18、文件十八：浙江省磐安县地方税务局关于明确土地增值税清算有关成本分配政策的通知（磐地税政〔2010〕6号）
为切实做好我县房地产开发企业的土地增值税清算工作，根据我县部分房地产开发项目既有住宅（单栋全部为成套住房，下同）、综合用房（指同一栋楼中既有商业用房又有住宅的房屋，下同）、高档住宅（指排屋、别墅，下同）和物业用房等开发商自用房产的实际情况，为确保房地产开发项目土地增值税清算工作的顺利开展，客观公正、科学合理的将扣除项目成本分摊到每期不同类型的房地产项目中，现就有关政策进一步明确如下：
一、对同一房地产项目分多期开发的，应分期进行土地增值税清算，土地购置成本按各开发期占地面积的比例进行分配。
二、对同一期房地产开发中既有住宅、综合用房、高档住宅和物业用房等开发商自用房产的项目，土地购置成本分配按住宅、综合用房、高档住宅、物业等开发商自用房产的建筑占地面积占比计算确定；销售税金按住宅、综合用房和高档住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按住宅、综合用房、高档住宅和物业等开发商自用房产的建筑面积占比计算确定。
三、对综合用房的土地购置成本分配按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；销售税金按商业用房、住宅销售收入占比计算确定；开发成本和开发费用按商业用房、住宅建筑面积占比计算确定。
http://blog.163.com/zhonghua_song/blog/static/166645486201201895626591/
