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司法拍卖购得房产如何纳税
2020-04-08 23:00:15   来源:税屋   评论:0 点击:

编者按:司法拍卖房产因价格低、不限购等优势,近些年受到关注。但其涉及税费负担一直是买家之痛。如何准确评估拍卖房产税负,成为买家参与竞拍之前首先需要明确的成本。我国涉税法律法规等规定纷繁复杂,如何准确适用相关规范,从而准确计算拍卖房产税收负担,则往往存在疑问。本文拟从一则案例分析着手,言明司法机关目前态度是从相关规范的制定目的出发作出解释与适用,供大家参考。

  一、案例简介

  (一)基本案情

  2008年9月2日,大宋公司与个人黄文亮签订商品房买卖合同,约定大宋公司将×室、×室房屋出卖给原告,并在绍兴市房地产管理处办理备案手续。同年9月11日,黄文亮与绍兴银行城中支行签订个人住房借款合同及个人住房借款抵押合同,以上述两处房产作为贷款抵押担保。此后,因黄文亮未按合同约定支付本息,绍兴银行城中支行向法院起诉,并在判决生效后申请强制执行。2015年12月16日,法院发布网络司法拍卖公告,依法对抵押物×室和×室进行拍卖,并在公告中明确以下事项:该房为预售商品房,尚未交契税、领取房产证及土地使用权证,标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。原告童伟君以103万元的最高价竞得。法院于2016年1月15日作出(2014)绍越执民字第3090-2执行裁定书,裁定将被执行人黄文亮名下的×室、×室房屋所有权及相应权利归童伟君所有。2016年4月18日,大宋公司以黄文亮为付款方,开具×、×室房屋的销售不动产统一发票。2016年4月21日,原告童伟君持上述发票、商品房买卖合同、契税纳税联系单等材料向被告区税务局申报缴纳黄文亮承受×、×室房屋应缴纳的契税。2018年4月18日,原告童伟君办理了权利人为黄文亮的×、×室房屋不动产权证。同年4月25日,绍兴市地方税务局作为代开机关开具了黄文亮销售给童伟君×、×室的不动产销售发票。同日,童伟君申报缴纳了黄文亮作为销售不动产的转让方应申报缴纳的相关税费,被告区税务局出具税收缴款书,对纳税人黄文亮征收税费如下:转让×室房屋,征收增值税(销售不动产)14636.14元、城市维护建设税1024.53元、教育费附加439.08元、地方教育附加292.72元、个人所得税2111.83元;转让×室房屋,征收增值税(销售不动产)23341.44元、城市维护建设税1633.90元、教育费附加700.24元、地方教育附加433.86元、个人所得税3367.86元,两套房屋总计征收增值税及附加42534.88元。2018年4月27日,原告童伟君办理了其为权利人的上述两处房产的不动产权证。

  2018年5月21日,原告就被告区税务局作出的征收房产交易增值税及附加税费42534.88元的具体行政行为,向被告市税务局提出行政复议申请,被告市税务局依法受理并进行审理后,于2018年8月2日作出复议决定,维持被告区税务局作出的向黄文亮征收增值税及附加税费42534.88元的具体行政行为。原告不服,遂向法院起诉。

  (二)原告诉请

  撤销区税务局作出的向黄文亮征收房产交易增值税及附加税42534.88元的具体行政行为,归还原告税费42534.88元并支付自2018年4月25日起至归还日止的利息。

  (三)法院观点

  撤销被告国家税务总局绍兴市税务局作出的绍市税复[2018]2-2-5号复议决定及国家税务总局绍兴市越城区税务局向黄文亮作出的征收增值税及附加税费42534.88元的行政行为,被告国家税务总局绍兴市越城区税务局向原告童伟君返还增值税及附加税费42534.88元并按中国人民银行同期存款利率支付该款自2018年4月25日起至归还之日止的利息。

  二、争议焦点

  黄文亮从大宋公司购买的预售商品房经法院司法拍卖转让给原告童伟君,发生销售不动产应税行为缴纳增值税是否符合个人转让住房满2年免征增值税的条件。

  三、华税分析

  (一)童伟君从黄文亮处购入商品房的时间认定

  1、相关规定汇总:

序号 规定名称 规定内容
1 《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号) 三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。(四)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
2 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号) 三、 纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
3 《关于<国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告>的解读》 2005年以来,税务总局实施房地产税收一体化管理,买卖双方办理房屋产权过户手续时,税务机关以契税为抓手,“先税后证”,统一抓好各税种管理。上述各项税收减免政策的落实,都需要判定个人房屋的购房时间。目前,所有与住房交易有关的税种对购房时间都采取统一的判断标准:按照契税完税证明和房屋产权证书(包括不动产权证书,下同)的注明日期两项标准“孰先”原则判断。这一判断标准对于组织税收收入、落实房地产税收优惠政策、加强房地产税收管理起到了积极作用。
  近接部分省市反映,有的纳税人购买房屋后,因产权纠纷等原因未能及时取得房屋产权证书。纳税人在拟转让房屋之前,曾经人民法院、仲裁委员会等部门裁定对其对房屋具有所有权,或者确认个人的购房行为。上述部门出具的法律文书证明性强、可信度高,有利于维护纳税人合法权益,可以用于完善现行购房时间判定标准。 

  2、上述规定解读:

  从上述规定可以得出结论:认定购房时间首先应统一按契税完税证明和产权证“孰先”原则判断,但在出卖人通过法院或仲裁委员会裁定取得房屋的情况下,如因产权纠纷等原因未能及时取得产权证书,则可以按裁定书时间确定出卖人的购房时间。解读的本意是为了更好地落实税收优惠政策,保护未能及时办出权证的纳税人的合法利益,在按裁定确定购房时间可以免税的情况下,可按裁定时间确定。反之,如果以裁定确定购房时间不利于保护纳税人利益,则不应以裁定书时间为准。

  本案中,黄文亮作为纳税人承受两处房产缴纳契税的时间为2016年4月21日,作为权利人办理不动产权证的时间为2018年4月18日。故黄文亮购买房屋的时间在税法上应认定为2016年4月21日。童伟君于2016年1月通过淘宝网司法拍卖购入×、×室房屋,法院于2016年1月15日出具裁定书,确定上述房屋所有权及相应权利归买受人童伟君所有。但当时黄文亮尚未对×、×室办理契税申报,且大宋房产还未办理房屋大证,房屋尚不具备过户条件。而童伟君实际取得契证的时间为2018年4月25日,取得产权证时间为2018年4月27日。根据上述文件,按照裁定确定购房时间不利于童伟君,故童伟君购房时间应按照契税完税证明和房屋产权证书“孰先”原则判断。因此,童伟君购入房屋、即黄文亮将房屋转让给童伟君的时间在税法上应认定为2018年4月25日而不是2016年1月15日。

  (二)黄文亮销售不动产符合个人转让住房满2年免征增值税的条件

  根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。本案中,黄文亮作为转让不动产增值税应税行为纳税义务人,在税法上认定的购入房屋时间为2016年4月21日,对外转让的时间为2018年4月25日,其转让住房时购买已满2年,符合免征增值税的条件。税务机关应撤销向黄文亮作出的征收增值税及附加税费的行政行为,并退还税款。

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