一、清算单位的定义

    对于土地增值税清算单位中，所称单位是指根据土地增值税清算工作的需要，按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程。确定清算单位的目的，是合理确认计税单位，计税单位是纳税人计算增值额、确定增值率的单位，设定计税单位时要结合清算单位的实际情况统筹规划。

    二、清算单位的认定方法

    房地产开发企业在对开发的房地产进行财务会计核算时，是根据本企业的经营特点选择成本核算对象、成本项目和成本核算方法的。房地产开发企业在选择成本核算对象时，因其规模、种类、销售的形式及企业组织结构的不同而有所不同。有的以房地产的幢号为核算对象。为了方便征管及尽量减少企业核算的工作量，土地增值税的计税单位要与纳税人成本核算对象相一致。

    清算单位的标准有多种，基于不同的目的，可以选择不同的清算单位。

    三、常规开发业务清算单位的认定

    对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算单位时，房地产开发项目的确认，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。土地增值税清算单位，应以法定意义上的独立开发项目，作为划分对象。根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位。

    四、非常规开发业务清算单位的认定

    对于一个属于非常规开发业务的项目，在确认清算单位时，应坚持“实质重于形式”的原则。非常规开发业务的项目，是没有按程序取得有关部门颁发的许可证照。

    五、普通标准住宅核算情况的认定

    对纳税人建造普通标准住宅出售，在清算土地增值税时，应将享受免征土地增值税照顾的项目与其他征税项目分开进行清算。

    在土地增值税清算鉴证时，对普通标准住宅项目，应根据纳税人的核算情况，来确认是否可以享受免征土地增值税。