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关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间的分析
2015-03-21 15:31:58 来源：百度文库评论：0 点击：

在实际工作中无论是纳税人还是税务人员，在判定房产税和城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间时，经常有模糊概念，为了便于统一掌握，就相关文件综合分析，谈谈个人观点。
一、房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间的相关规定
（一）早在1986年《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第十九条：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。第二十条规定：企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。第二十一条规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
（二）2003年《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第二条、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定：1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税（该文件第二条第4款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定被财税[2006]186号文件废止。）。
（三）2006年《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题是这样规定的：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。自2007年1月1日起执行。
（四）2009年《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。自2009年1月1日起执行。
二、综合分析房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间
上述四个文件都是关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间相关规定，为了方便掌握，现就可能发生的业务列项解析如下：
1、自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。
2、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。
3、委托施工企业建设的房屋或者房地产开企业自建的房屋，在办理验收手续前或未出售前出租的，自签订出租合同并取得租金（或合同中明确支付租金）之日起发生房产税纳税义务；出借的，自出借之次月起由使用人缴纳房产税。
4、房地产开发企业自用的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税。
5、凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。
上述1、2、3、4、5、涉及的城镇土地使用税，则由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对于是否取得《土地使用证》不能作为纳税义务发生时间的依据。
6、企业停产后对原有的房产闲置不用的，由各省、自治区、直辖市税务局确定征免。吉地税地字〔1999〕95号文件规定：经有关部门批准，关闭、停产一年以上的企业，在停产期间，闲置未用的房产，经当地县以上地税机关报省地税局批准，可暂免征收房产税。
7、企业撤销后，对原有的房产闲置不用的，可暂不征收房产税。对撤销后，如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应从恢复生产次月起征收房产税。
8、纳税人购置新建（在建）商品房或存量房（已建成的商品房），自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税，或自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳。
A、如果在没办理“房屋权属证书”前进行装修的，要根据签订合同的交付使用时间为准。如果合同中未明确交付时间的，应以纳税人实际使用（开始装修）时间为准。
B、如果开发商未交付使用或未办理“房屋权属证书”前纳税人委托开发商进行装修则属于实物或权利状态未发生变化，对购置人不缴纳房产税和城镇土地使用税，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。
C、如果合同中约定了交付使用时间，开发商未能如期履行的，应以实际交付时间为准。
三、几个名词概念的分析
关于财税[2008]152号“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务”的规定，有着双重意义，某种意义上讲，一方终止，则别一方开始缴纳。具体判定：
A、实物发生变化，如：某纳税人将房屋或土地使用权转让给房地产企业，房屋被拆除了。
B、权利发生变化：应该主要从合同签订判断，财税[2006]186号说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权力发生变化，主要是办理相关手续，即：《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权力发生变化了。
C、状态发生变化：状态应该理解为是否改变原状和实物形态，如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。
实物、权力、状态发生变化，这三项其中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，则别一方开始缴纳。
四、几个实务分析
1、企业将部分房屋出租后，是从当月减少按原值计算的房产税，还是从下月减少？即，权利状态发生变化的当月终止纳税义务，也就是从下月减少。
2、纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，是否征收土地使用税？即：如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理都属于被划拨者所有，则发生了纳税义务。
3、企业与土地管理部门签订了合同，只付一部分款，没办理《土地使用证》这时是否纳税土地使用税？即：首先从合同约定交付土地时间判定，没有交付时的，依签订合同为准。是否交款，交多少，办不办证都不是判定依据。
4、房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳土地使用税？即：要从合同约定的交房时间判定，如果约定到期，开发商并没有交房，则应从实际交付时终止缴纳土地使用税，如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的时间判定终止纳税了，就要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。
　　　　　陈永山
2010年6月19日星期六

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