李记有老师讲房地产开发企业的税务筹划：前期开发阶段的税收风险
2012-12-11 21:29:47   来源：   评论：0 点击：

那么到地购完以后，就进入到开发阶段了，那么开发阶段这个阶段的风险是什么？这个主要就是前期工程费，包括总体的规划、设计、可行性研究、勘察设计、临时工程、七通一平或三通一平费用等。在开发建设阶段就分了，首先是前期工程费。首先就是前期开发，总体规划等，在这个阶段，经常发生委托其他单位，个人或境外公司提供劳务的行为设计，或者有的企业单独委托人做设计，这个阶段我们的税收风险主要来源于个人所得税的代扣代缴，还有跟境外企业合作的时候，还要代缴预提所得税的纳税处理风险。户型设计的纳税风险，合同条款当中纳税风险和交易的风险，这个过程我们要明确。
　　第一，支付个人劳务费的纳税处理风险。有的是个人设计，你要支付劳务费。房地产开发商支付款项的话，如果委托个人设计，你对个人支付的时候，还要代扣个人所得税。有的时候支付给境外了，有的大开发商寻求境外设计公司设计，自己也有设计人员，还要跟境外设计公司合作设计，这要给境外公司付劳务费，房地产开发企业要考虑，根据劳务发生地的原则判断是否交纳营业税，根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条的规定，中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位或者个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例交纳营业税。你们只是通过互联网方式，把你要求的设计图纸发给对方，他设计好给你发过来，你们两个也签了一个合同。第一，美国一方交不交营业税？这就牵扯营业税的税种。这种情况是不交的。还有一种情况下，就是他派了四个技术人员到中国，然后设计了图纸，你付了1000万，这个时候交不交个人所得税？要交。如果他们没有公司在美国，就是几个人，那么房地产开发企业要代扣个人所得税。境外公司在中国境内取得所得没有？我们看，中华人民共和国企业所得税法，第37条规定，对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应交纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。在中国境内没有机构，也没有场所，但是还是在中国境内取得所得，他来四个人，给你设计收你1000万，实际上境外机构在中国境内应尽纳税义务。谁负责代扣义务呢？房地产开发商负责代扣义务。
　　那么房地产开发企业在前期工程阶段，也会存在着关联交易的纳税风险。房地产开发企业在合作当中，会出现关联交易的纳税问题。这个咱们就不展开讲了。
　　户型定位的纳税风险。户型设计阶段的纳税风险主要表现在户型设计结果会对后期纳税义务产生不同的影响，如果在设计阶段不能充分考虑到这些影响，可能会导致税收上的被动。如果增值率不超过20%的话，有可能实行免税的待遇。户型设计对于开发商来说，也是非常重要的。西安是144平方米之内，住宅是多少，都有规定，如果都属于普通住宅标准范畴，那么你就有享受优惠政策的待遇。当然各地执行标准不一样，大家要研究普通住宅还非普通住宅的界限。
　　另外还要注意房地产企业即建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。如果是商铺、营业网点，楼上是住宅，到时候交土地增值税的时候，应该怎么交？这个也非常复杂。如果合在一块儿算，土地增值税不用交，如果分开算，还要交很多增值税。我们就沟通，在这种情况下，应该不应该交土地增值税？国家土地局说，这个地方不用分开算。分开算，又牵扯到一个问题，成本怎么做衡量，你做帐的时候没有分开，怎么分摊你的计税成本呢？楼上建筑物卖3000块钱，下面卖10000块钱，税务机关往往按面积分摊你的成本，这样一算了，底商的增值额就特别大，还要交大量的增值税。所以说在户型设计当中，和前期会计处理当中也非常重要。
　　户型定位也非常重要。户型定位对于土地使用税和印花税也有影响。2008年24号文件规定，开发商在经济适用住房，商品住房项目中配套建造廉租住房在商品住房项目中配套建造经济适用房，如能提供政府部门出具的相关材料可按廉租住房经济适用房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商的土地增值税。
　　户型定位对外商投资企业购买国产设备增值税的影响，在基础设施的建设过程中，外商投资的房地产开与企业，需要购买供热设备、供水设备、供电设备、供气设备、通讯设备，照明设备，根据财政部国家税务局关于调整外商投资项目购买国产设备退税政策范围的通知，开发普通住宅的外商投资企业也可申请退还增值税。这一点很多企业都会疏忽掉，户型设计也非常重要。当然基础设施也非常重要。
　　实际上房地产开发企业，开发阶段税收周期更长了，基础设施费包括哪些呢？供热设备、供水设备、供电设备、供气设备、通讯设备，照明设施、以及绿化这些设施发生的设备以及安装费都在基础设施费项目内归集。1、预提费用是否可以税前扣除？2、外商投资房地产企业购买国产设备可否享受增值税退还政策？3、委托哪些单位施工需要代扣代缴营业税？这个阶段的风险，我们首先考虑到，因为有很多企业，可能在新的企业所得税法实施之前，对于预提费用是否可以税前扣除，内外资房地产企业规定是不同的。对于外商投资经营开发房地产的企业，由于基础设施建设与工程完工或土地增值税，企业所得税的汇算清缴工作不同步，造成一些基础设施费在房地产销售时进行预提。根据国家税务总局2001年142号文件规定，企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。对于内资企业来讲，2006年31号文件明确规定，预提费用不得税关扣除。31号文件已经作废了，大家一定要想到31号文件的法律效力已经失效了，这个政策随着新所得税法的出台，这个文件已经作废了。作废之后，配套的规定还没有出来。前一阵出来一个房地产开发企业预售阶段的纳税，这个问题出现以后，下一步还有一个配套办法，还有具体的文件规定，所以这个地方很复杂。咱们就不展开了讲了。
　　外商投资房地产企业购买国产设备可否享受是增值退税政策？咱们全国看来，这个政策用得不好，大连也不知道退什么，购买国产设备，退增值税怎么退？对于外商投资房地产开发企业没有对应的政策。五是咱们有很多税收政策，作为企业这一方，比较有意思，他对政策的理解不充分。我们2007年在东北有一家客户，他是外资房地产开发企业，一期交了6000多万所得税。我们就想了，他这个中外合资，外方占90%以上的股权，中方占得很少，按照外商企业投资所得税法的规定，外商如果再投资的话，可以享受退税40%。他没有想到，因为都是工业企业，外资房地产开发也可以享受这个政策吗？他不知道。你一期交了6000多万所得税，如果你找一个会计所做一个验资报告，把未分配的利润转成股本，这样就可以退40%的所得税，我们很多情况下，我们企业、房地产开发商就把这个政策忘了，有很多政策自己想不到，就把政策漏了。我们就把所有的风险点，分析出来，基本上不让有遗漏，你没有想到，我可以想得到，使用我软件的使用者，你就不会有遗漏了。所以我觉得房地产开发企业税收风险非常之大，我们有很多文件没有看见，所以这样的，我们引出所有的文件，凡是跟他有关的，如果你一点，就进入相关链接了。在开发阶段、销售阶段，都是按照这样一个逻辑，这是非常重要的。由于时间关系，我不能分开都来讲。