李记有老师讲房地产开发企业的税务筹划：违约金的税务处理
2012-12-11 10:24:44   来源：   评论：0 点击：

企业的财务管理中，每天都会接触这样那样的问题。
去年有两家房地产开发商搞的一个协议，这个协议出现什么问题呢？
双方是一种土地买卖协议，A公司约定把土地卖给B公司，合同的金额是1个亿，合同签订一周之内，B公司要支付5000万，合同签订三个月，A公司要把土地权属变更到B公司，然后B公司再支付余款，合同内容就这么几条。但是合同签订以后，B公司按照合同的约定，在7个工作日之内，把钱付给A公司了，但是到了合同签订三个月当中，A公司并没有把土地使用权过户到B公司名下，他们原来签合同前，没有考虑土地转让过程中面临的法律风险。合同签订完以后，A企业把土地过户到B公司名下，要补偿大量的税款，这样双方就开始扯皮了。按照合同，三个月A企业就要把土地过户到B企业名下，但是A企业迟迟没有过户，后来拖到1年左右了，A公司没有把土地过户到B公司，B公司另外的5000万也没有付过A公司，就产生了很大的分歧，也承担了一个风险，说这样的话，双方就不想为这个事情闹翻脸，双方就商定这个合同不再执行了。双方又签订了一个补充协议，我们作为B公司的税务顾问，第一个协议我们没有看，等他签订补充协议的时候，我们是B公司的税务顾问，他们签订补充协议的时候，双方是这么约定的。第一原合同作废了，不再生效了。A企业要返还B企业交的5000万，同时双方又约定A公司不但退还5000万，再支付5000万，还要向B企业支付资金占有费300万。因为B企业在一年之前，就把钱付给A企业，B企业等于把钱借给了A公司，我已经预付了5000万了，我的资金也是有成本的，B公司的5000万可能是从银行贷的，也可能从别的地方借的，也有可能是自由资金，但是我的资金在A公司的帐上呆了1年了，你应该付我们企业资金占用费300万，双方的合同就作废了，这个就达成协议了。我们当时看到补充协议的时候，就意识到一个问题，B企业在收到300万资金占用费的过程中，B公司要面临两个纳税问题，它要收取的是资金占用费，要承担营业税的纳税义务，等于你把资金借给了A公司，你收取的借款利息，等于你提供了经营劳务，也是营业税的纳税义务，我们经营劳务也包括企业，不单单是银行，包括企业把钱借给另外一个公司，如果你收取利息的话，还要交税。
　　第二，你收到了资金占用费，还要交企业所得税，两个纳税义务，流转税的纳税义务和所得税的纳税义务是同时存在的。我们作为B公司的税务顾问，我说，我觉得你这样表述不好，为什么不好呢？这300万，你可以理解成你把款项借给了A公司，然后收取的资金占用费，我们这一方认为，你这300万可能更倾向于什么呢？是因为你俩的合同关系，是你们买卖土地的合同关系无法执行。无法执行的原因是什么呢？是A公司无法将土地变更到B公司名下，是因为A公司违约，我觉得300万不单单是资金占用的问题。你们两个企业认为他占有了资金，而收取的资金占用费。我更觉得性质是对方违约，我觉得应该是属于违约金的范畴。我们在补充协议当中该怎么签呢？A公司要支付B公司违约金300万，是因为你违约导致了我的资金你在变相使用，这300万是给B公司造成的一种损失，所以说，A企业要支付B企业违约金。当B公司收到违约金还交不交税？不交，违约金是不属于营业税的劳务的，是因为对方违约，营业税的纳税义务和附加税的纳税义务从此就消除了。
　　推而广之，上周我们在大连的房地产开发商问到一个问题，我们在卖房逾期交房了，我们付给对方的违约金可以在企业所得税中扣除？我逾期交房我向购房者支付的赔偿金，可以不可以在企业所得税中扣除？是可以的，我们随之补充一条，A企业如果向B企业支付违约金300万，这个违约金可以不可以在A企业的所得税中扣除？可以，这是因为法律关系形成的，包括刚才的逾期交房所支付的违约金，双方都是有民事权利的民事主体，都是可以在所得税中扣除的。大家一定要掌握这个基础，一方要支付另一方补偿金，或者法院判决的费用，都是可以在企业所得税中扣除的。但是什么不让扣除呢？比如说行政处罚不让扣除，比如说带有罚款、罚金是不让扣除的，比如说行政部门对企业进行处罚了，如果是两个经济主体通过签订一定的合同，实际上是可以在所得税中扣除的，这个咱们也顺便了解一下。