土地增值税筹划
2007-10-04 21:50:20   来源：不详   评论：0 点击：

  　　【中国财税在线北京09/15/2003信息】　某房地产开发有限责任公司是一家以开发、 转让土地及房产为主要业务的中型公司。２００２年７月初，该公司按当地一般民用 住宅标准建造了一座住宅楼，并准备以市场价格销售。     为建造该住宅楼，公司共发生如下费用：支付１００万元取得土地使用权，房地 产开发成本５０万元，其他扣除额为６０万元。经过市场调研，估计该住宅楼销售收 入为２５０万元左右。年终，该住宅楼销售收入为２６０万元。公司财务人员对这笔 业务应缴纳的土地增值税计算如下：取得房地产转让收入２６０万元，扣除金额为 ２１０万元，增值额为２６０－２１０＝５０（万元），占扣除额的２３．８１％， 应纳土地增值税５０×３０％＝１５（万元）。对于这笔销售收入，该公司是否存在 进行税收筹划的可能呢？ 　　《土地增值税暂行条例》规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（１）纳 税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；（２）因国家建 设需要依法征用、收回的房地产。 　　本案例中，该公司按一般民用住宅标准建造普通标准住宅，在这一点上符合《暂 行条例》规定的第一种情况，按扣除项目金额的２０％计算，能够享受免税条件的最 大增值额应为２１０×２０％＝４２（万元），然而其增值额为５０万元。实际增值 额刚刚超过了一点，该公司应全额缴纳土地增值税。如果公司财务人员熟悉这项优惠 政策，在该项销售业务销售收入还未最终确定，但是扣除项目金额已经确定的情况下， 可以计算出享受优惠政策的最大增值额，并就此在实际增值额接近的时候进行适当的 调整，使其不超过但很接近最大增值额的限度。假如该项业务最终收入为２５０万元， 增值额为４０万元，没有超过４２万元，可以享受免征土地增值税的优惠，则实际税 后收益为２５０万元，可以比原来多得５万元[２５０－（２６０－１５）]的利润。 而且，新发公司适当降低住宅售价，有利于缩短住宅楼的销售时间，加快收回投资成 本，减少资金占用。 　　尽管土地增值税是小税种，但其中还是有不少筹划的技巧。其一，土地增值税的 累进税率与所得税一样，具有累进效果，适当地使计税依据处于低一档税率无疑是有 好处的。如果多笔应税业务在不分别核算的情况下，其土地增值税应纳税额少于各笔 业务分别核算下的应纳税额之和，这个时候，可以选择不分别核算增值额。     其二，准确界定征税范围可以减少应纳税额。现行税法规定对以下所得征税：出 售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售的；存量房地产 的买卖；房地产的抵押等。对房地产出租、继承，企业兼并转让房地产、房地产代建 房行为等不征收土地增值税。因此，纳税人应准确把握土地增值税的征税范围，并进 行合理的操作，以减少自己应纳税额。