李记有老师讲房地产开发企业的税务筹划：管理税收的目标是控制风险和获得税收利益
2012-12-12 00:46:45   来源：   评论：0 点击：

实际上，也是我们在房地产开发企业当中，这个税种上的一个问题，由于给我的时间到今天下午的4点，现在还剩7、8分钟的时间，我想房地产开发企业主要的问题还是冰山中露出了一个小角，今天的讲座主要让大家感受到了房地产开发企业税务中的风险，房地产开发企业作为管理税收的目标是什么，一个是控制风险，一个是获得税收利益，换句话，第一个管理税收的目标，是控制风险第二个是做到合法的少交税款。实际上，我们企业在税收上面临两个风险，第一个有多交税款的可能，第二个风险是什么呢？我不知道这个要征税，税务机关查出来了，我面临的风险，企业面临两种风险，作为一个房地产开发企业，面临的风险是非常巨大的，房地产开发企业的风险怎么来的？为什么有风险？风险怎么来的？
　　风险从哪来的？我们只有知道风险从哪来的，我们才知道在哪控制，房地产开发企业风险从哪来的？我们经过细致的研究，认为风险来源于识别系统，我不知道这个风险，就没有识别，使我没有认识到这个风险，国家税务总局有一个文件来了，我就不知道2008年的24号文件，房地产配套开发的经济适用房或者经济适用房、廉租房，可以免土地使用税，如果这个过程中出租的廉租房还免所得税呢，第一我们对税收政策没有建立识别系统，因为我们没有察觉到，不知道这里有风险，比如说房地产开发企业跟境外的企业合作，我忘了这个环节上要代扣企业所得税等等，还有我的企业在促销过程中，比如说房地产企业销售时优惠的积分奖励，没有代扣所得税。这些内容都属于我的风险，风险怎么来的？我没有识别，我没有建立识别机制，我不知道这个地方应该这样规定，我不知道这个地方还要交税。比如我在收购项目公司的时候，我没有考虑要代扣所得税，我没有想到这个地方我有代扣的义务，比如说我没有做项目调查，我不知道有风险。没有对纳税系统进行系统的识别。
　　第二个风险来源于，我们想象一下，一个企业我们一个员工对外出差了，比如说到北京出差了，我问大家，咱们公司有没有相关的出差的制度？有，差旅费报销有没有制度？有，是不是一天补助有多少，各公司不一样，但是至少有相关的体系，我问大家，咱们管理税收的当中，在座的哪家公司有制度？你们公司有没有税收的制度？没有。你们公司有吗？没有。也就是说，我们每年要交几百万甚至上千万，甚至有的企业要收上亿的税款，我们的风险来源于我们内部的控制系统，没有一个完整的内控系统，就是管控系统，也就是说我们企业的税收风险来源于我们没有一个管控的系统，没有建立起机制来，到什么时候要做什么事，我知道哪有风险了，但是在哪个环节控制，我没有做，没有建立管理控制的程序，这是风险的第二个方面。
　　第三个方面，我们的税收风险是什么风险？实际上是专业的，也就是咨询，我们的税收文件不是谁都可以看懂的，这需要解读，也就是我们的税收风险，并不是一个谁都可以看懂的，税收需要专业判断，换句话是需要专业判断的，这个时候我们很多企业会发现这样或者那样的风险。为什么会出现这样那样的风险呢？我们的税法需要大家解读，我们很多问题还需要别人帮你分析风险，我们自己往往有很多问题，我们往往还看不懂，今天我们就以税法第57条做一个分享，本法设立前批复的企业，按照国务院的规定，在本法实行5年内，享受定期减免和优惠的，可以在本发颁布后，继续享受到期。这一句话大家可以读懂的不多。本法公布前设立的企业，本法是哪天公布的？能答上来吗？是2007年3月16号。那么，现在有一个房地产开发企业问我了，是山东一个企业告诉我，我们3月16日当天拿的执照，当天算不算？当天算不算本法公布前设立的企业，大家就有争议了，含有3月16日。依照当时的税法规定的，享受定期减免和优惠的，可以在本发颁布后，继续享受到期后。低税率过渡不过渡？不过渡。这个15是不过渡到25，不过渡怎么办？2008年重新认定，重新认定高新企业的，执行15的政策，不符合规定的，执行25。新的所得税法，规定了西安高新园区的高新技术企业都是按照25的所得税率预交的，说明在座的都不是高新技术企业，按照所有的法规规定，享受定期减免和优惠的，享受到到期日期为止。软件企业获利年度免二减三，自获利年度起免二减三，软件公司假如说07年成立的，07年亏损，08年盈利，08年免税不免税？09年免税不免税？实际上这就牵扯到获利年，假如说07年1月在西安高新园区成立的软件公司，07年亏损，08年盈利，09年盈利，08、09年免税吗？税法说了不免。为什么税法需专家帮助分析，税法说怎么样的才要过渡呢？依照当时的税收法律和行政法规规定，我们看一下什么是税收法律？是人大通过的，什么是行政法规呢？是国务院通过的。财税的文件不属于行政法规的范畴，所以这个文件的法律机制不够，就不在过渡的范围。所以说，我们研究税法如果没有专业的机构的帮助，我们很多情况下，都是靠自己企业自己研究税法，觉得看懂了，实际上没有看懂。作为软件企业财政部出台1号文件，08年1月1号设立的软件公司可以实行免二减三，有的企业赶紧把07年成立的企业废立，然后成立新企业，这说明税法需要很多人帮助理解，说明很多文件我们需要专业的咨询机构的帮助，也并不是说每个税收文件大家都可以充分识别这种风险，还是需要专业帮助。我们得出这个结论，企业纳税风险来源于识别系统、管控系统、审核系统，还有可能我们的企业对这个问题没有充分的估计，按照自己的理解做了。在这种情况下，都可能产生我们的风险，房地产开发企业的风险既然来源于三个方面。我们控制怎么控制？建立房地产开发企业的三大系统，就是软件叫的三维控制系统，第一个帮助房地产开发企业建立识别系统，建立系统的识别，而且这个系统是一个开放式的系统。也就是今天国家税务总局的政策变了，这个系统就变了，所有对使用者来讲，可以快速的建立识别系统，这个识别系统是从六个纬度识别的。常规业务、特殊业务、分税种，11个税种都把风险归类出来了，税种优惠的执行过程中的具体的法律要件，然后还有地方的，陕西省国税、地税，西安市国税、地税补充文件中的风险，第六个随着我们对房地产开发企业的深入，我们又发现了风险，就是补丁风险，我们再补丁的加入系统中。
　　第二个系统是建立在房地产开发企业的管控，整个进行控制，从9个方面来进行管控的，比如说房地产开发企业的模拟核算，房地产开发企业的土地增值税的清算等等，甚至把房地产开发企业的相关的敏感数据，比如说我的施工成本到底应该高到什么程度，应该有一定的敏感的东西，从9个角度帮助走程序，走了程序就可以控制风险。
　　第三个系统是咨询教练系统。实际上，我们企业的基本的内容。实际上我们帮助房地产开发企业构建整个的系统。
　　第三个系统是咨询教练，就是互动的平台了，而且互动平台又带有视频系统，比如说国家税务总局出一个政策，我们都有一个专家访谈，大家可以远程的就看到了，国家税务总局又出台了一个文件，而且大家有什么问题，可以通过软件实现互动的咨询，等于把房地产开发企业放在一个系统的解决方案中了。我顺便把系统向大家简单的做一个介绍。今天我的课程就到这里，谢谢大家！