而我们大多数企业是招拍挂取得土地的，这个时候面临哪些风险，我们这次把房地产开发企业在每个阶段面临的风险都归类起来了。房地产开发商只要有我的工具平台，你企业什么都自然而然知道了。
在招拍挂方式下，这种风险是什么风险。1、合同纠纷引发的纳税风险。2、违反法律法规、规章的规定引发的纳税风险。3、对于“零拍挂”方式取得土地的纳税处理风险。
我们有一个是零起价，他零就投标了，不知道怎么运作出来了，零起价招拍出来了，到交契税怎么交呀？还麻烦了，后来这个企业就因为这个事出事了。他是零招拍挂，就没有交税，我是零招拍挂，我交100万。税务机关说应该交契税，零他觉得很好，但是没有想到出现问题了。在招拍挂过程中有零招拍挂，零结算款是否应该缴纳契税，是应该缴纳的。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税》的批复，国税函2005年436号文件的规定，不能因减免土地出让金，而减免契税。
这是批复给北京税务局的，我们找到地方税司，实际上这个是运作出来的，国家税务机关是不确认的，你不能说土地没有价值，土地不可能没有价值，是因为你要拆迁补偿，政府想获得其他利益。所以你“零”成交了，你还要交其他大量的拆迁补偿费，土地是有收益了，土地要花大量的土地补偿费，按照法律规定这个就是契税的价值了。后来这个企业补了200多万的契税。这个企业就说为什么我要零招拍挂呢？我可以说我10万拍的，或者50万拍下来的，零招拍挂，我交了200多万的契税。因为还有拆迁补偿，按照这个规定都是契税的征税范围，企业这样一算帐，零招拍挂并不合适，比如当时中标价格是100万，契税怎么交，自然而然按照100万交了。招拍挂的方式下还是要考虑税收风险的，往往招拍挂时，交一部分的保证金，如果企业在一定时间不履行义务，保证金是不退回的，或者迟缴纳违约金，都是一样的，所以大家要考虑。
2006年的31号文件还提到房地产开发企业以出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地，因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地限制费，计入成本对象的施工成本，因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。我们这次把房地产企业所要面临的风险都归纳出来了，企业不需要自己归纳了，我们这次做了很大工夫，把大量的都给归纳出来了。而且每个分析下面都有特殊的文件，所以这里大家一定要注意风险。
李记有老师讲房地产开发企业的税务筹划：招拍挂取得土地面临的税收风险
2012-12-11 14:32:17 来源： 评论：0 点击：
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