土地增值稅籌划方案
2007-10-04 22:44:12   来源：不详   评论：0 点击：

     日前，“北京２０００年房地產稅務、金融及法律研討与項目洽談會”在北京召開。該研討會由滬江德勤會計師事務所、北京廣盛律師事務所主辦，中國建行、農行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城几大房地產開發企業的代表出席了會議。     會上有關人士指出，導致目前我國大城市商品房房价過高的原因很复雜，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，地价及稅費一般占房价的２０％，而國內地价和稅費占房价的５０％左右。因此，房地產開發商如何有效降低稅費，在保証基本利潤率（國內一般為１０％）的前提下使房价降下來就成為了在市場競爭中獲胜的關鍵。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是其稅率較高，稅負重，二是其有籌划的余地，做好了，可以節省不少稅金支出。     滬江德勤會計師事務所北京分所的合伙人李展偉、稅務部經理蘭東武介紹了土地增值稅籌划的基本思路：根据土地增值稅的稅率特點及有關优惠政策，控制增值額，從而适用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從３０％到６０％，增值越多，稅率越高。     在進行籌划時，增值額很關鍵。增值額是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。稅法規定的扣除項目有五部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；与轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的２０％。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規定為准。增值額小，計稅額就小，适用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此土地增值稅籌划的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。     稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的２０％，免予征收土地增值稅。同時稅法規定，納稅人既建造普通標准住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能准确核算增值額的，其建造的普通標准住宅不享受免稅优惠。     房地產開發企業如果既建造普通住宅，又搞其他房地產開發的話，分開核算与不分開核算稅負會有差异，這取決于兩种住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標准住宅的增值額控制在扣除項目金額的２０％以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。現舉例說明如下。     北京某房地產開發企業，１９９９年商品房銷售收入為１．５億元，其中普通住宅的銷售額為１億元?豪華住宅的銷售額為５０００万元。稅法規定的可扣除項目金額為１．１億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為８０００万元，豪華住宅的可扣除項目金額為３０００万元。     如果不分開核算（納稅人應了解清楚當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：     增值額与扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（１５０００－１１０００）÷１１０００×１００％＝３６％，因此适用３０％的稅率，應納稅（１５０００－１１０００）×３０％＝１２００万元。     如果分開核算，應繳納土地增值稅為：     普通住宅：增值率為（１００００－８０００）÷８０００×１００％＝２５％?适用３０％的稅率，應納稅（１００００－８０００）×３０％＝６００万元；     豪華住宅：增值率為（５０００－３０００）÷３０００×１００％＝６７％，适用４０％的稅率，應繳納（５０００－３０００）×４０％－３０００×５％＝６５０万元     二者合計為１２５０万元，分開核算比不分開核算多支出稅金５０万元。     因為普通標准住宅的增值率為２５％，超過２０％，還得繳納土地增值稅。進一步籌划的關鍵就是通過适當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在２０％以內。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房价或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得优勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。     假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在２０％，那么可扣除項目金額從（１００００－ｙ）÷ｙ×１００％＝２０％等式中可計算出，ｙ＝８３３３万元。此時，該企業應繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應繳納的６５０万元，比不分開核算少繳納５７０万元，比分開核算少繳納６００万元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的３３３万元，分別減少支出２３７万元和２６７万元。     增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的１０％，而各省市在１０％之內确定了不同的比例，納稅人要注意把握。     控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋銷售价格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一种后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。     痔w上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為８０００万元，要使增值率為２０％，則銷售收入從（Ｘ－８０００?÷８０００×１００％＝２０％中可求出，Ｘ＝９６００万元。此時該企業應繳納的土地增值稅為６５０万元，節省稅金６００万元，与減少的收入４００万元相比節省了２００万元（因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進一步進行比較）。     此外，稅法規定，１９９４年１月１日前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在２０００年底前首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。因此，開發企業可以适當降低房价，在今年底前轉讓房地產是有利可圖的。