闲置库房经营的税收筹划
2007-10-04 22:43:30   来源：不详   评论：0 点击：

    近日，宏祥贸易公司王老板反映他们公司的税负太重了。他说，以前，商品短缺，他们公司作为批发零售兼营企业，千方百计买地建造仓库，尽可能多地储存商品；现在，市场上商品丰富了，他们公司也转型专做零售，库房大量闲置。这几年，部分闲置的库房用于出租，但是，租赁收入的税负高达17.5％，公司税收负担过重。王老板请朋友们帮他谋划如何节省税费。     筹划思路    王老板反映的问题具有一定的代表性。当前，怎样盘活闲置资源，既依法纳税，又保持较低的运营成本，是摆在企业面前的一大课题。就王老板所在的企业而言，要降低税负，必须完成租赁与仓储的转换。     租赁，是指在约定的时间内，出租方将房屋的使用权转让给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储，是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客户贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。两者适用不同的税收政策法规，税收负担不同，这为企业税收筹划提供了可能。     根据《营业税暂行条例》第二条的规定，租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5％。但根据《房产税暂行条例》及有关政策法规的规定，租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2％计算缴纳，即应纳税额＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％（房产原值的扣除比例各省、自治区、直辖市略有不同，福建省为25％）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12％计算缴纳，即应纳税额＝租金收入金额×12％。房产税计税公式的差异，必然导致应纳税额的差异，企业可以据此计算、选择税负较低的经营方式。     实例分析    以宏祥贸易公司为例，这家公司用于出租的库房共有3栋，其房产原值为1400万元，年租金收入为250万元。租金收入应纳税额合计为43.875万元，其中，应纳营业税＝250×5％＝12.5（万元）；应纳房产税＝250×12％＝30（万元）；应纳城建税、教育费附加、地方教育附加＝12.5×（7％＋4％）＝1.375（万元）。     我们可以对宏祥贸易公司的上述经营活动进行税收筹划。假设今年年底仓库租赁合同到期，宏祥贸易公司可以派代表与客户进行谈判，继续利用仓库为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，企业配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入约为250万元，即收入不变，则宏祥贸易公司合计应纳税额为26.475万元，其中，应纳营业税＝250×5％＝12.5（万元）；应纳房产税＝1400×（1－25％）×1.2％＝12.6（万元）；应缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加＝12.5×（7％＋4％）＝1.375（万元）。     宏祥贸易公司具体的操作过程是：1、到工商局变更工商登记，在营业范围里增加“仓储业”项目；2、变更税务登记，由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务；3、签订仓储合同。     从上述两项比较，我们可以看出，库房仓储比仓库租赁每年节税43.875－26.475＝17.4（万元），即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，企业需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长期坚持，则企业的经济效果会更好。这种税收筹划活动既符合我国税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时企业也达到了节税的目的，一举三得。