购房定金返利息不如直接折扣卖
2007-10-04 22:42:29   来源：不详   评论：0 点击：

    J省山水房地产开发总公司主要从事商品房开发业务。去年4月份，当地税务局在对该公司进行企业所得税汇算清缴时发现，公司的财务费用中列支了预收购房户房屋定金的利息48万元。经调查得知，该公司采用预收定金的方法促销商品房，即购房户先支付房屋价款的60%作为购房定金，待房屋建成后再交足剩余款项。从收取定金日至房屋建成日的这段期间，公司按10%的年利率支付定金计息，在40%的剩余款项中抵扣。比如，A先生向山水房地产开发总公司购买价值30万元的商品房一套，于6月1日向公司交付60%的定金18万元，10月1日房屋建成，A先生应得利息0.6万元（18×10%×4÷12），A先生只需再支付11.4万元（30－18－0.6）。     该公司是这样进行账务处理的：收取定金时，借记银行存款18万元，贷记预收账款18万元；10月1日收取剩余款项时，在应收取的12万元余款中扣除利息费用6000元，只收取11.4万元。会计账务处理为：借记预收账款18万元，借记财务费用0.6万元，借记银行存款11.4万元；贷记商品销售收入30万元。     对此，税务机关认为，A先生在山水公司取得的6000元利息所得，应按“股息、利息、红利”所得项目缴纳20%的个人所得税，其税款应缮剿??敬?鄞?伞?BR>    由于山水公司未履行扣缴义务，又未及时向税务机关报告，按税法规定，山水公司应补扣税款9.6万元（48×20％），并承担未扣缴、少扣缴税款50％至3倍的罚款。此外，由于山水公司按10%的年利率计算的利息在财务费用科目中列支，超过了同期银行贷款利率（同期商业银行的贷款利率按7.2%），其超过部分不得税前扣除，应按33%的税率补缴企业所得税。     应补缴企业所得税额为：480000÷10%×(10%－7.2%)×33%=44352(元)。     公司财务经理对此百思不得其解：购房户预缴的定金怎么还要补税罚款呢？难道这种促销手段不行吗？事后，公司财务经理来到税务师事务所咨询，请求注册税务师帮助解释。     针对山水公司的上述房产销售方式，事务所的代理人员认为：无论是从购房付款的形式上看，还是从销售方式的本质上看，实际上公司只收取了A先生29.4万元的房款。如果公司采取降价销售的方式，即将此商品房价格降至29.4万元卖给A先生，一来可以免除A先生应纳的个人所得税，也免除了扣缴个人所得税的义务；二来免除了因利率超标准而应补缴的企业所得税；三来降低了销售不动产应纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。事务所人员提出在实际操作中，应当注意两点：一是必须按29.4万元的销售价格开具房屋销售发票；二是改变原来的账务处理方法，即在收取剩余款项时，借记银行存款11.4万元，借记预收账款18万元，贷记商品销售收入29.4万元。     按照上述方案，山水公司可以为自己企业节省企业所得税44352元，节省营业税24000元（480000×5%）、城市维护建设税1680元（24000×7%）、教育费附加720元（24000×3%），合计节税70752元。为购房者个人节省个人所得税96000元。合计节税166752元。     这种税收筹划可行吗？回答是否定的。企业只改变会计核算方式，没有从实质上改变利息抵房价的交易事实，只会给企业留下更大的税收风险。因为税务部门在审查购房合同时，必然会了解到企业按10%的年利率支付定金利息并在剩余款项中抵扣的事实。根据税法规定，

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