厦门地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
2010-01-12 10:32:34   来源：厦门地方税务局   评论：0 点击：

各基层局：

为了加强对房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局先后下发了多份文件，市局针对我市房地产市场的实际情况相应出台了具体的操作办法。近一段时间以来，市局发现个别房地产项目清算补税金额巨大，且纳税出现了困难；各单位开展清算工作进度不一，给清算税款的征收入库造成一定的影响。为加强和规范土地增值税清算工作，防止国家税款流失，根据市局洪和平局长的指示， 2009 年 10 月份我处对一些单位的土地增值税清算工作进行了调研。现对调研中发现的一些问题明确如下，请遵照执行。

一、加强对符合清算条件的房地产项目的土地增值税清算工作

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006 〕 187 号）对土地增值税的清算条件做出了明确规定。各单位应当加强对房地产企业的开发项目的调查摸底，对符合土地增值税清算条件的房地产开发项目均应按照文件的要求发出书面清算通知书（见附件格式），要求房地产企业及时进行清算，并在收到清算通知后的 90 日内至税务机关办理清算手续。

对符合清算条件的房地产企业拒不按税务机关要求进行清算的，可按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定对其进行处罚，必要时移交稽查局进行检查。

二、引导房地产企业自愿委托税务中介机构作房地产项目清算的审核鉴证

对于纳税人符合清算条件的房地产项目，各单位应当积极引导企业自愿委托税务中介机构对清算项目审核鉴证，并按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。同时，对于中介机构出具的审核鉴证报告应当按照《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》（国税发〔 2007 〕 132 号）及我局下发的相关文件要求加强审核。对于中介机构出具的审核鉴证报告明显异常如要求退税、清算结果与主管税务机关预先了解明显不符、适用政策明显错误等情形的，应当按照规定移送稽查局进行核查。

三、土地增值税清算的其他事项

1 、分期项目的确定： 根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006 〕 187 号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。此处的“分期”应按照政府建设主管部门颁发的《施工许可证》进行划分。

2 、 视同销售的处理 ：对于房地产企业开发的房地产项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当并入已转让的房地产建筑面积计算销售比例。

3 、扣除项目： 计算扣除项目金额以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目。考虑到我市房地产市场的实际情况，对于项目已完成竣工结（决）算但部分成本费用因房地产企业资金困难等原因尚未支付的，该部分成本费用可暂按竣工结（决）算报告中列明的金额扣除。对于竣工结算后房地产开发企业未支付的质量保证金，甲方扣款但乙方对该部分扣款已开具发票的，按扣留的质保金全额扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 对于符合清算条件的部分房地产项目，如果其成本费用因 诉讼纠纷 等原因确实无法准确核算 大部分 成本费用的，可以暂缓清算。

4 、清算补缴税款入库： 土地增值税清算后应补缴的土地增值税，各单位可按照计财部门的收入计划以及纳税人的资金状况合理安排入库时间。对纳税人在清算时应补缴的土地增值税，在税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。   

各单位在土地增值税清算过程中如有其他问题需要明确的，请及时上报。同时，请于 2009 年 12 月 31 日前 将土地增值税清算情况上报市局。