企业基本情况
某房地产开发有限公司主要从事房地产开发建筑、商品房销售和中介服务、物业管理、房屋租赁等业务。
评估对象的确定2008年6月，税收分析预警系统显示该公司2007年度企业所得税有6项指标被预警，预警指标分别为：期间费用变动率异常、应税所得率异常、应纳税所得额变动率异常、主营业务成本变动率异常、期间费用与主营业务收入弹性系数异常、内资企业所得税贡献率异常。
审核分析
评估人员通过纳税评估系统进行审核分析，生成了审核分析底稿，形成以下系统分析结论：该公司可能存在虚列成本费用问题；该公司可能存在核定的应税所得率偏低的问题或可能存在不计或少计主营业务收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围问题。上述疑点具体表现为：(1)期间费用变动率异常。
2007年度该公司期间费用共计3545125.27元，上年度期间费用为1972853.58元。2007年度期间费用变动率为：79.70%。该公司期间费用变动率高于全省同行业平均值，可能存在多计期间费用问题。
(2)内资企业所得税贡献率异常。2007年度该公司实际缴纳企业所得税68210.99元。2007年度该公司企业所得税贡献率为：0.087%。该公司当年所得税贡献率低于全省同行业当年所得税贡献率预警值，可能存在不计或少计主营业务收入、多列成本费用或扩大税前扣除范围问题。
(3)主营业务成本变动率异常。2007年度该公司主营业务成本为71874507.74元，上年度结转主营业务成本为58649068.12元。2007年度主营业务成本变动率为：22.49%。该公司当年主营业务成本变动率高于全省同行业当年主营业务成本变动率，可能存在不计或少计主营业务收入、扩大税前扣除范围问题。
(4)应税所得率异常。该公司2007年度应税所得率为0.27%，该公司2006年度应税所得率为0.44%，应税所得率下降0.17个百分点。该公司可能存在少计主营业务收入、多计成本费用扩大税前扣除问题。
根据纳税评估系统提示及评估人员分析结果，评估人员判定该公司的主要疑点有：多计期间费用、预收账款未及时转计营业收入、多列主营业务成本等方面的问题。
约谈举证
在随后的约谈中，评估人员摆出税务机关所掌握的数据信息，让公司人员对疑点问题进行说明解释。该公司财务人员针对所约谈的问题分别作了如下解释：1.对于期间费用变动异常，存在多计期间费用问题，企业承认在日常管理中，因业务比较多，费用支出比较大，存在以不合法凭证入账的情况。
2.对于主营业务成本变动异常问题，企业解释主要原因是在参与竞拍某块地价时，因与其他房地产开发公司竞争激烈，导致最后的竞拍价格达到每亩68万元，比正常价格高17万多元。
3.对于应税所得率与所得税贡献率异常等问题，公司人员表示具体原因不是很清楚，愿意回去后认真自查。
3天后，该公司财务人员按规定时限要求向主管国税机关提交了纳税评估自查报告：
1.期间费用变动率异常原因及自查情况。对销售费用增长的主要原因，公司解释为因雇用了上海某一销售中介机构预售楼房，销售费用支出剧增，并且均签订了委托合同，并附有正式合法的费用支出凭证。财务费用中的借款利息支出均按规定计算入账。管理费用中的培训费、招待费等单证中有部分凭证不合规定，费用金额合计39446.8元，需作纳税调增。
2.主营业务成本变动率异常原因及自查情况：公司将主营业务成本较同行业偏高的主要原因归结为竞拍某块地价时，竞标价格过高造成，同时出示了有关竞标的相关材料及证明。
3.对于其他疑点指标，公司表示，通过自查未发现问题。
结合约谈举证以及企业自查情况，评估人员发现企业对有些疑点指标的解释不尽合理。于是，评估人员决定进行实地调查核实。
(二)实地调查核实评估人员通过实地调查得到以下结果：1.对主营业务成本进行核查。以该公司开发的某小区为例进行剖析，评估人员对企业的成本明细账进行了检查，主营业务成本为1314.8元/平方米。
该公司2007年出售某小区1号~4号楼面积37037.15平方米，应结转成本48696444.82元，实际结转成本48907608.18元，多结转成本211163.36元。
经询问企业财务人员，企业承认出售房屋后，可能发生管道、电力设施等维修方面的不可预见性支出，从而导致每平方米多结转了不可预见支出6元左右。
评估人员经过计算比较，接受了企业解释，确认应调增应纳税所税额211163.36元，应补缴企业所得税69683.91元。
2.针对应税所得率偏低及应纳税额偏低情况，评估人员对该公司预收账款明细账进行了检查。发现问题如下：
预收账款与客户外部证据结果一致，但存在入账不及时问题。该公司2007年期末预收账款余额为19477055.4元，按照20%的毛利率计算调整应纳税所得额为3895411.08元，企业已调增应纳税所得额3764642.32元，应补调差额为130768.76元。
应计入2007年的预收款476000元，跨期计入2008年。应调增应纳税所得额95200元(476000×20%)。
评估人员确认两项合计应调增应纳税所税额225968.76元，应补缴企业所得税74569.69元(225968.76×33%)。
3.2007年公司销售费用、管理费用、财务费用3项合计支出为3545125.27元，比上年增长79%。2007年财务费用354273.26元，为支付土地出让金借款利息支出，鉴于项目已经开工建设，不应计入当期损益，应调增应纳税所得额354273.26元。
销售费用与管理费用的情况与企业自查情况一致，没有发现新的问题。
期间费用异常问题中，通过检查与企业自查，共计应调增应纳税所得额393720.06元，应补缴企业所得税129927.62元。
评定处理
根据约谈举证、企业自查、实地核查的结果，评估人员最后确定该公司应调增应纳税所得额826060.58元，应补缴企业所得税272599.99元，并按照《税收征管法》第三十二条规定，对其加收滞纳金。经调整，该企业应税所得率上升为1.324%，比2006年高出0.88个百分点，达到正常标准。评估系统指向的疑点基本得到消除。
