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清算土地增值税 开启07年房产调控新格局
2007-10-04 20:06:40   来源:厦门地税局   评论:0 点击:

近日,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行了明确。这一1994年就已开征的税种,国税总局为何在2007年开春之际再次重申?《通知》的出台引起了地产股暴跌、大盘跳水,上海楼市是否也会受其影响出现震荡呢?为此笔者采访了沪上知名房产专家和大型地产股企业代表。
  压缩利润空间是核心
  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成分析了此次出台《通知》两方面的原因。首先,虽然《中华人民共和国土地增值税暂行条例》早在1993年就以发布,但由于当时房地产还相当不景气,为了鼓励房地产流通,一直未对土地增值税进行严格征收。本世纪以来,尤其是近两三年,房地产投资猛增,价格猛涨,国家出台了一系列的调控措施,但并未能抑制这种投资势头,同时还带动了钢铁、水泥、水电等相关产业的不正常投资需求,这对国民经济的可持续发展不利,因此国家希望从源头上进行有效控制。
  房地产投资高烧不退的原因在于开发成本利润空间大,尤其是原先土地转让采用协议方式,开发商以较低价格拿地,房价又上涨过快,因此巨大的增值利益令开发商趋之若鹜。此次严征土地增值税,压缩了开发房地产的利润空间,让房地产投资回归理性,这是建设和谐社会的基本要求。
  引导开发商改善供给结构
  改善住房供给结构是2006年宏观调控的重点,90平方米住宅占70%的规定是以行政命令的方式强制执行。但由于小户型住宅的建造成本比大户型高,而且面向中低收入人群的小户型住宅也难以抬高售价,因此开发企业自然不愿意舍弃利润较高的大户型去建造利润相对较少的小户型住宅。土地增值税像是一只无形的手,引导开发商自觉改善住房供给结构。
  土地增值税的具体税率为四级超率累进税率:即增值额未超过扣除项目金额50%的,税率为30%;增值额占扣除金额50%至100%,税率40%;增值额占比100%至200%,税率50%;增值额占比200%以上,税率为60%.建造普通标准住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
  这一规定显现出土地增值税多赚多征、少赚少征,甚至不征的特点。这样一来就以市场经济的手段增加了开发商开发中小户型的动力。这也是国家严征土地增值税的第二项原因。
  土地储备优势不再明显
  从《通知》出台的第二天,地产股暴跌,一、二线地产龙头股几乎全部被封死在跌停板上的情况看,开发商的土地储备已不再是吸引股民投资的优势,反而成为了绊脚石。
  发行保利地产股的保利集团销售部经理王希岩分析,原先股民看好大型开发商的雄厚土地储备,而按照宪法精神,土地所有权属于国家,国家下决心通过土地增值税将一部分土地的增值收益抽走,这样一来,雄厚的土地储备对于开发商而言没了意义,反而减少了企业的获利能力,使其股票的增值潜力也受到影响。复旦大学尹伯成认为股票价格下跌是对开发企业税后利润下调的预期,但股民的这种预期反映过度。相对以往以协议拿地的形式,如今通过招牌挂的形式,拿地价格较高,增值额较难超过扣除项目金额的20%,属于免征土地增值税的范围。同时随着人民币升值,资产价格也肯定会有所上升,经济发展也带动着城市化的加快,因此房地产的发展前途依然良好。股民对市场有了充足的预估后,开始时的过度反应已经逐步平稳。
  促进市场向买方倾斜
  《通知》出台后,一时间,房价将过快增长,购房者压力将进一步加大的猜测四起。对此房产专家和大型开发企业一致认为《通知》不会直接影响房价,同时,土地增值税是针对开发商的,购房者的负担不会加重。
  复旦大学尹伯成认为房价归根结底是由需求决定的,而非供给决定。在如今上海楼市房价已经居高不下的态势下,倘若开发企业将土地增值税的增加成本再转嫁到购房者身上,市场将难以负荷。而且如果房价再次被拉高,开发商的利润空间未被压缩,那么它所要承受的税收压力将大大增加,对其自身的发展不利。
  保利集团王希岩称,严征土地增值税后,开发商很大一块利润被政府抽走,为了尽快回笼资金,就必须加快抛盘速度,在这种情况下,房价不可能上涨。相反开发商会加快开发土地的速度,导致市场供应加快,购房者的选择余地会更大,因此市场将进一步向买方市场倾斜。

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