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土地增值税的税收筹划
2007-10-04 22:25:50   来源:不详   评论:0 点击:

  土地增值税,是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人,就其取得的增值额征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额(转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额)和税法规定的四级超率累进税率计算征收。

  目前国内房地产行业在激烈市场竞争中房价仍居高不下,原因很多,其中税、费比重大是一个重要原因。房地产开发商如果能够有效地降低税费支出,必然会大大增强其市场竞争力。而在各项房地产税费中,土地增值税最引人注目。因为土地增值税税率较高,税负较重,但只要纳税人把握现行土地增值税的相关政策,有针对性地进行税收筹划,就能减少税金支出。

  由于我国现行土地增值税实行四级超率累进税率,税率从30%到60%,增值率(增值额与扣除项目金额的比例)高,适用税率高,土地增值税税负就越重;增值率低,适用税率低,土地增值税税负就轻。所以,土地增值税税收筹划的关键就是合理合法地控制、降低增值额。下面举例进行分析:

  某房地产开发商有可供销售的10000平方米同一档次的商品房,相关数据如下表:

    每平方米     转让收入   扣除项目   增值税   适用税率   应缴土地    售价                    金额                           增值税    甲:1000元  1000万元    835万元    165万元   免征       0    乙:1070元  1070万元    838万元    232万元   30%        69.6万元    丙:1140元  1140万元    842万元    298万元   30%        89.4万元

  采用甲售价时:增值率为165/835=19.76%

  按照税法规定,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征增值税。

  可获得利润为1000万元-835万元=165万元

  采用乙售价时:

  增值率为232/838=27.68%

  增值额超过允许扣除项目金额20%但未超过50%的,适用税率为30%.应缴土地增值税为232万元×30%=69.6万元

  可获得利润为232万元-69.6万元=162.4万元

  采用丙售价时:增值率为298/842=35.39%

  应缴土地增值税为298万元×30%=89.4万元

  可获得利润为298万元-89.4万元=208.6万元

  从以上计算结果来看,采用丙售价时获得的利润最多,但因房地产售价偏高,必然导致市场竞争力减弱,商品房积压的可能性增大,其经营风险也随之增大,开发商所支付的贷款利息会随之增多,最后实际得到的利润可能不如采用甲售价或乙售价所获得的利润多。

  采用甲售价与采用乙售价进行比较,因甲售价比乙售价每平方米低70元,而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠,所得利润反而高于采用乙售价的2.6万元,必然会大大增强其市场竞争力,因而采用甲售价较为适宜。

  如何搞好土地增值税的税收筹划?房地产开发商可以灵活运用税收优惠政策,根据市场行情和自己的实际情况,采取适当降低房地产售价,提高资金利用率,增加税法规定范围内的扣除项目金额来控制、降低增值额(如加大公共设施投入、改善住房环境,提高房屋质量)等方法,减少税金支出,使自己在激烈的竞争中赢得市场。

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