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房企拿地:配建保障房税务处理方法汇总(干货)
2019-11-14 16:45:08   来源:   评论:0 点击:

随着国家对房地产市场调控力度的加强,各地政府对房企拿地均出台了新的政策,其中配建保障性住房并移交政府成为新形势下的拿地条件之一。

根据目前配建保障性住房的相关形式,配建保障房根据其移交方式的不同,可以将其分为建成后无偿移交与建成后由政府低价回购;根据配建保障性住房的建设地点的不同又可以将其分为红线内配建保障性住房和红线外配建保障性住房。其中配建红线内的保障性住房是目前比较多的形式。

房企拿地:配建保障房税务处理方法汇总(干货)

二、不同形式下的税务处理

(一)建成后无偿移交政府

对于建成后无偿移交给政府的保障房,在这过程中主要有两大类观点,第一,产权并没有发生转移从而不发生相关纳税义务。第二,因为产权发生转移而涉及的各种税费。

1.产权并未转移,不产生相关的纳税义务。

主要是因为,房地产开发企业在签订配建保障房协议时候,一般就约定将配建保障性住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构。配建保障性住房的所有权初始便登记在政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下,从而配件的保障房初始所有权就不在房地产开发企业,房地产公司只是将本不属于其拥有的保障性租赁住房移交给政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构,并没有产权登记变更交付的情形,也就不存在开发企业转让房产的行为,也就不会产生相关的纳税义务。

2.产权转移而发生的税务处理。

对于建成后无偿移交保障房的,产权发生转移,在税务处理上主要涉及不同税种间的税务处理问题,增值税如何缴纳?视同销售?若视同销售,那么视同销售的收入怎么确定?应该作为何种性质进行税务处理?另外,计算土地增值税时成本如何扣除,视同公共配套还是土地成本?下面具体分析如下:

 

(1)增值税

常规处理方法一:视同销售确认收入,缴纳增值税。

保障房建成后无偿移交政府部门,属于向其他单位无偿转让不动产,应视同销售,缴纳增值税处理。

相关政策依据:财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

如果视同销售处理,那么销售价格按照财税[2016]36号文的规定顺序来确定。

相关政策依据:财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》

第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1 成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的,是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加退还增值税税款。

其他观点二:视同销售,不征收增值税。

障房建成后无偿移交政府部门,属于房企赠与保障房给政府,应该视同销售处理,因此,在赠与环节,根据财税[2016]36号文附件1第十四条的规定,由于保障房建设具有明显的公益性,房企该项行为属于视同销售的,但是,不征收增值税。

相关政策依据:根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件一第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

另类观点三:不视同销售处理,作为公共配套处理。

对于上述无偿移交给政府的保障房应该视同销售处理所依据的政策文件,有专家针对所依据的政策提出如下异议:

关于“无偿”的界定。无偿是指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行为。

目前,配建保障房大多都已经作为拿地的条件之一,那么无偿移交给政府,其面上说的是无偿,但从经济形式上看,是有偿的。因此,不应该界定其属于“无偿”移交。鉴于此,也就不属于36号文界定的“视同销售”的情形。而是建议视同“公共配套设施”来进行相关涉税处理。

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2)土地增值税

①常规处理方法一:视同销售,确认收入。

配建保障房作为取得土地的条件,将红线内配建保障房无偿移交政府部门,属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为,应视同销售处理,按照规定确认视同销售收入。且价格按照国税发[2006]187号文件来确定。

相关政策依据:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定:

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

②土地增值税清算中扣除项目的处理

常规处理方法一:作为土地取得的对价,在计算土增时扣除,并可以加计。

第一,配建红线内的保障房作为取得土地的条件,将红线内配建保障房无偿移交政府部门,应视同销售处理,且视同销售的收入应作为取得土地对价的组成部分,可以视同土地取得成本在计算土地增值税时扣除,并且可以加计扣除。

第二,在红线外配建的保障房,其建设成本能否在红线内进行扣除?或者满足何种条件才能够扣除?若是扣除能否作为红线内清算单位取得土地使用权支付的金额,在计算增值额时加计扣除,尚存在一定的争议。

相关政策依据:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定:

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地的使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。”

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

其他观点二:作为公共配套设施,计算土增时扣除,并可以加计。

认为配建保障性住房,属于公共设施范畴,配建保障性租赁住房是开发房地产企业必须发生的直接费用,所以,无偿交付给政府的保障性租赁住房所发生的成本费用应当作为公共设施,应当允许在计算土地增值税时予以扣除。

相关政策依据:国税发[2006]187号根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定:

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

房企拿地:配建保障房税务处理方法汇总(干货)

(3)企业所得税

①视同销售,确认收入。

配建保障房作为取得土地的条件,将红线内配建保障房无偿移交政府部门,属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为,应做视同销售处理,并且按照国税发[2009]31号文件规定来确定收入【与土地增值税有点差异】。

政策规定:国税发[2009]31号根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的规定:

“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。”

②企业所得税对成本扣除的规定

观点一:根据国税发[2009]31号文,房地产企业为配建保障房发生的成本支出应该作为开发成本在企业所得税前扣除。

在红线内配建保障房是土地出让时房地产企业的拿地条件之一,因此,配建保障房的建设成本应属于为取得土地开发使用权而发生的费用,在土地征用费及拆迁补偿费中归集,作为开发成本在税前扣除。

相关政策依据:国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下:

(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

(4)契税的处理

配建保障房作为土地出让的条件之一,因此配建保障房的建设成本应计入拿地成本中,作为契税的计税依据,按照建设成本金额补缴契税。由于地区间征管口径存在差别,应咨询所在地主管地税机关具体的缴纳方式。

相关政策依据:根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定:

“第九条条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”

房企拿地:配建保障房税务处理方法汇总(干货)

(二)建成后限价回购政府

保障性住房建成后由政府部门回购,回购的价款通常已经在房企签订的土地出让合同中明确约定,由政府部门按照约定向房企支付回购价款,该价款通常大幅低于市场价格。

常规处理方法一:正常缴纳增值税,价格无需调整。

按照正常的开发商销售房产的方式进行处理即可,而对于部分人认为政府收购的低价可能存在被调整的风险。由于政府回购保障房的价格在拿地时已经确定,且一般会在合同中明确体现,因此我们认为,政府按照合同约定低价回购保障房,不属于“价格偏低且无正当理由”,视为存在合理理由,不再对增值税、土地增值税的计税价格进行调整。

相关政策依据:财税[2016]36号根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定:

第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额……”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定:“第九条转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。”

其他观点二:不用缴纳增值税。

开发商根据配建协议的要求建立的住房,项目完成后,政府支付相当于建设成本的价格,相当于开发商先行替政府垫资建设,在这过程中,并没有实际的向政府销售不动产,因此并没有发生应税行为,从而不应该缴纳增值税。

相关政策依据:国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

土地增值税负增值的处理

(1)红线内配建保障房

在政府限价回购保障房的模式中,由于回购价格偏低,会造成保障房在土地增值税清算中产生负增值,且红线内保障房可与红线内其他普通标准住宅合并作为一个清算单位,我们建议在政府低价回购的模式中,红线内的可售物业应建造一部分普通标准住宅,以消化保障房回购产生的负增值,从而实现土地增值税税负的降低。

(2)红线外配建保障房

由于红线外配建的保障房无法与红线内开发项目合并清算,其产生的负增值无法抵消可售项目的增值额,因此不做处理。

http://www.360doc.com/content/19/0608/17/62792725_841168254.shtml

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