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还买停车位吗?法院判了:居民免费使用,开发商无权售卖, 系传闻
2016-07-25 16:46:35   来源:   评论:0 点击:

业主还为买车位烦恼吗?

 

全国首例,业主委员会因为停车位和开发商打官司获得胜诉,“居民免费使用停车位,开发商无权售卖停车位”,下面,就让我们来看看业主是如何赢得开发商的。

最近,网上吵的很热的一个话题,就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件,南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益。

 

意义:此案判业主获胜,在全国还属首例

住宅小区的车库到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?这是个带有普遍性的问题。业内人士称,此案判业主获胜,在全国还属首例,其法律意义十分重大。

据了解,位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库,开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个,其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此,业主委员会曾代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对。今年6月,业主委员会无奈之下,将开发商告上法庭。

在12日的庭审中,业主委员会认为,小区地下车库是小区配套公用设施,应当无偿地交给业主使用,开发商没有所有权,根本无权出售。开发商则强调,自己在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,当然拥有车库的“产权”,因此出售车库并没有错。

经过3个小时的庭审,法院经合议庭合议后当庭作出判决,地下停车库归全体业主所有,开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后,开发商也当庭表示:“不能接受这样的判决,要上诉。”

理由:车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施

该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由,首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用。

其次,小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区业主享有,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权,除非取得土地使用权人的同意。

根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

展望:开发商们将退出出售车库的惊人巨款

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说,我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律,而实际上,每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例,对催生建筑物区分所有权法律的出台,有着积极作用

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后,很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账,如果此案业主委员会终审胜诉,从理论上说,南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解,目前,南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个,假设每个小区有60个车库,均已出售,而每个车库的平均售价是10万元,且情形类似此案“车库之争”,开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计,如果1万平方米以下的小区都算进去,数额更为巨大。

转发是一种美德,也许别人还不知道呢?

 

真实判决

  开发商支付业委会50万车库出售款

  经重审,鼓楼法院认为,业主委员会是业主大会的执行机构,体现的是全体业主的意志,本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系,作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼。

  星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中,按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。

  因此,星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个,原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利,依据不足,法院不予支持。

  被告已交付了24个车库,尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主,原告要求移交车位的请求实际无法履行,故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。

  综上,2014年9月,鼓楼法院作出重审判决:判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元,驳回业主委员会的其他诉讼请求。

  宣判后,双方均未上诉,该判决已生效。
 

  车位归属到底该如何认定?

  鼓楼法院介绍,随着不动产市场的日渐发展成熟,《物权法》出台后,根据第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  根据2004年12月15日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》,应有不低于15%(最少6个)的车位为业主保留。本案中,加上超出规划的23个车位,原告总共应有29个车位。但被告目前已经将35个车位售出,原告实际享有24个车位,因此被告应向原告移交5个车位。

  一份未生效的判决为何疯传?

  该案的一审判决于2003年11月作出,最终生效判决于2014年9月作出,相隔了近11年。为何未生效的一审判决11年后被疯传?法律界人士认为,两次判决间隔时间太长给了谣言空间。

  此案一审判决时,我国《物权法》尚未出台,直到2007年10月1日,《物权法》才真正开始实施,而相关配套司法解释在该法实施过程中才逐步出台并完善。没有可以依据的法律和相应的司法解释,是很难做到公正准确的。而正因为这个原因,此案相隔了这么多年才作出最终判决。

  案件能在网络疯传,是因为车库权属关系所有业主的利益,关注度高可以预见,而该案在一审时就被冠以“全国首例”,也让它更加令人关注。但如今,旧闻被人挖出炒作,晒出的却是一审未生效判决,其中目的不得而知。这也暴露了自媒体时代网络传播的一个严重问题,不分真假、不问真假,不考虑后果地随意转发。

  法律界人士提醒,有的自媒体和网络大V为了博取眼球、赚取点击量等,往往擅自发布未经证实的信息,甚至恶意杜撰信息进行发布,如果网民不问真假、盲目跟风炒作,会助推谣言的传播,扩大谣言的危害。殊不知,随意发布和转发网络谣言是要承担法律责任的。

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