土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
经过近20年的不断探索，我国土地一级开发领域在任务界定、权责分配、商业模式、资金融通、监管机制、风险控制等方面不断规范，从商业模式上看，我国土地一级开发经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进，目前正向PPP模式进一步发展。
一、BT模式
土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。我国很多地区对利润加成部分进行了相应规定，一般均以土地开发总成本为基础，按照一定比例分配利润给土地一级开发商，因此，这种模式下土地一级开发的盈利水平与土地出让收入无关，土地一级开发商不参与分配土地增值收益。同时，政府掌握项目的规划权和土地经营权，能够确保项目的发展方向，但其需要对建设成本进行兜底，面临较大的财政及土地经营压力。
二、土地补偿模式
土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。在土地补偿模式下，项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估，以便合理结算。
土地补偿模式从BT模式的基础上演变而来，是开发商曲线拿地，实现一二级联动开发的典型的商业模式。对于开发商而言，该模式有利于获取优质土地，从二级开发市场获取远多于一级开发的资金回报，但要承担巨大的现金流压力；对于政府而言，该模式无需政府财政兜底，减轻了财政压力，同时拥有该地块的规划权和土地经营权，有利于确保项目的整体发展方向，但土地补偿绕开了招拍挂，或使招拍挂形式化，有悖公开、公平、公正原则，具有一定的灰色性和政治风险，因此，土地补偿属于较为隐秘的商业模式。
三、利润分成模式
利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的形式进行土地出让，土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金、教育资金、农田水利资金、市集中资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成，一般而言，在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下，政府会承诺给予开发商较低的保本收益。
在分成模式下，影响分成比例的因素是多方面的，一般包括政府和企业博弈的结果、土地一级开发的难度、拆迁的难度、地块的地理位置等。
利润分成模式有利于充分利用开发商的土地经营能力，调动开发商进行土地深度经营的积极性，获取较高的土地增值收益，是近年来十分流行的土地一级开发商业模式。
在这种模式下，土地一级开发商拥有一定的土地规划权，其盈利水平不仅以土地开发总成本为基础，更与土地出让收入有关。同时，开发商也有一定的土地经营权，为了增加土地分成收入，开发商不仅负责拆迁、补偿、土地平整等常规的土地开发事项，也会负责一些环境景观建设、公共配套设施建设等以提升土地价值。而政府在让渡部分土地增值收益的同时，引入了市场化的土地开发力量，有利于深度挖掘土地的潜在价值，但政府需对开发商的土地开发投入进行兜底，有一定的财政压力。
四、PPP模式
PPP模式也叫公私合营模式，即政府授权民营部门代替政府建设、运营或管理基础设施(如道路、桥梁、电厂、水厂等)或其他公共服务设施(如医院、学校、监狱、警岗等)并向公众提供公共服务，利益共享，风险共担的一种商业模式。土地一级开发包含大量的基础设施和公共设施建设内容，是理想的PPP模式运行领域。
在PPP模式下，开发商成为土地开发、土地经营甚至区域经营的绝对主力，其既有土地规划权也有土地经营权，不仅负责常规的基础设施建设，也负责公共设施的建设管理，还要负责产业规划、产业招商等产业服务工作，其收益主要来自由区域经营而新产生的土地、税收等收入，合作期限完成后，将项目所有权、经营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地经营、区域经营的权利授权给开发商，掌控区域发展方向的难度增大，但政府无资金投入，也无需兜底，没有财政压力，但需要制定严密、周全的监督监管措施，以防项目失败或发生重大发展偏差。
近年来，为获得更多的城建资金，地方政府用尽了诸如银行贷款、信托、基金、资管、BT、债券等融资手段，现如今银行紧缩银根，贷款、信托、BT等多种融资手段受到严格限制，现在需要的不再是融资手段的进一步创新，而是到了融资理念，商业模式的及时转变。PPP便是迎合这一转变的重要方式。
十八届三中全会明确提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”，财政部部长楼继伟也明确提出“要实实在在把PPP这件事开展起来”，发改委已经推出了首批80个PPP项目，相信随着法律法规的不断健全，权责分配、收入产出、监督监管、风险控制等方面的不断完善，PPP有可能将成为未来土地一级开发领域主流的商业模式。
王树海：
中国资深私募股权投资基金专家、工商管理硕士，星云基金创始人、中国高科技产业研究会科技成果转化协作委员会项目合作部部主任、天津股权投资基金中心顾问、国际私募股权投资基金联合会 执行主席。
北京海方格投资咨询有限公司执行总裁。
南开大学PPP研究中心执行主任、客座讲师。
中建政研PPP咨询事业部主任、专家委员会投融资组组长，先后为30多个政府提供BT/BOT/PPP项目提供项目投融和咨询服务。
http://mt.sohu.com/20150525/n413686462.shtml
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