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龙湖地下车库“降低成本”最优化的方法!
2016-02-15 20:46:44   来源:   评论:0 点击:

导读:

龙湖对各项目建设情况进行了统计分析,车库建设规模达到项目总规模的20-25%,车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下,合理降低车库成本,将是提升项目利润贡献的重要手段。

龙湖回顾、总结过去几年的项目车库,找出了一些有利于降低车库成本的共性方法,从而提高项目利润率。 


 

一、车位面积优化

1、目前关于车位大小的政策规定

·设计规范中,对微车位有明确的尺寸规定;

·在重庆,无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通,答复是可做微车位,但不宜太多。实际操作是20%--30%。

 

2、小型车+ 微型车的组合

——利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。

车位设计控制尺寸:

垂直停车:2400x5300(小),2200x4500(微)

平行停车:2400x6000(小),2200x5500(微)

 

小型车单车位面积约35-38m2个,最经济柱网为7.8x8.1米;微型车面积约25-28m2个,最经济柱网为7.2x7.3米。(注:柱大小按600x600计)

按重庆规划管理条例:住宅每100平米配车位0.6个,公建每100平米配车位0.7个,单车位以35平米计,以部分地上停车做补充,车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说,车库建造成本将占总建造成本的30%左右。

微车位的综合单车位面积约为25平/个,如将车库总车位的30%变为小车位,车库面积将减少10%,车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。

据粗算,以一个普通住宅项目为例,假设所得税率25%,在有土地增值税的情况下,每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润;如无土地增值税,則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。

结论:公共车库(非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库)配比20%-40%的微车位。 

3、车库优化案例

(一):睿城B区车库

睿城原总车位957个,后更改车库报建为922个,减少35个。减少部分为无产权商区车库,实际销售车位反增加44个。

取消商区车库后的沿街商业,利用建筑后退道路的间距,在后期改做地面停车,约100个,满足商业需要。   

在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合,在不增加面积的情况下,有效利用了边角空间,增加了44辆的销售车位,满足规划要求。

车库面积为19400m2。车位数量由558辆,提高到602辆。单车位面积由34.8m2/个,减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。

 

(二)、MOCO中心车库

MOCO中心车库,原有810辆地下车位,原3号楼为写字楼,面积8600m2,17层,4号楼为住宅,面积52000m2,45层;后3号楼、4号楼功能互换,调整为3号楼为住宅,面积11000m2,25层,4号楼为写字楼,35层,面积46000m2,导致车位配置提高,需增加59个停车位。

 

MOCO中心车库,原有810辆地下车位,通过布置入微型车位,在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下,有效利柱网,增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000,总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。

 

二、车位配比优化

1、一个小区应该配置多少车位?

虽然合适的车位配比,有助于提升小区品质,但从收益角度讲 :

车位价格和成本基本打平,多做车位将冲淡销售利润率;

车位往往在交房后才销售,这将降低内部收益率。

 

2、关于车位配比,政府有规定,但不假思索就按规定配,有问题。

问题如下:

   高端业态(别墅、洋房)----不够(户均2辆车,甚至更多)

   低端业态(小户型)----多了(大多使用公共交通)

   商业 + Soho----需综合平衡(商业少了,soho多了)

分析:

我们应综合利用各业态的车位配比,既满足实际需求,也满足政府规定。

 

(1)、住宅车位

回顾重庆公司标准:

别墅:每户2辆 + 访客车位       

洋房:每户1.2~1.5辆            

高层:每户0.5辆

 

回顾重庆地区政府标准:

住宅 每100平米0.6个

住宅 每100平米0.6个

住宅 每100平米0.6个

(2)、商业+soho 车位

注:soho报建为住宅,实际使用为办公。

回顾重庆地区政府标准:

住宅 每100平米0.6个,商业 每100平米0.7个

后工项目商区:持有商业24万平米,其上的SOHO约20万平米。

按政府标准,应建车位2880个;其中商业1680个,SOHO 1200个。

我们认为,车位数和等级应向商业倾斜,同时减少SOHO区车位数和等级。(北城天街12万平米,700个车位,常常爆满。)

结论:综合性项目,应根据不同业态对车位需求,合理分布车位数和车位等级。

龙湖产品的配置标准,是与客户需求匹配的。

市场良好时,客群等级高,高配置可获得高溢价。

市场疲软时,客群等级降低,其需求也降低。过高的配置,将成为项目的负担,带来销售和收益的压力。

 

一个大的项目会持续多年,当市场由良好转变为疲软时,

我们的市场定位,应随之而变。

结论:

·多业态项目,车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。

·项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要,以便为后期可能的调整留下空间:

       地下车库面积  适当多写;

       地下车位数量  按最低要求写。

·随时回顾待建车库是否符合预期市场需求,不符合则调整。

3、车库优化案例

(1)、悠山郡三期车库  

优化一:

·洋房原配置每户1.2个车位,调整到每户1个。

·高层调整到政府标准。

优化二:

·高层区增加地面车位150个。

成果:

·车库由最初设计的62300平米,减少到40000平米左右。(含洋房赠送地下室)

·节约当期成本支付约3000万。

(二)、睿城车库  

组合拳实现车库面积优化

 

方法一:

·洋房每户1.5个车位,调整到每户1.2个。

·商区车库取消。

方法二:

·以小型车+微型车的组合,增加车位,补齐报建车位数。

成果:

·取消商区地下车库,减少车库面积约3000平米。

·节约成本450万。

 

三、车库层高优化

合理的设计,可降低车库综合成本约 200元/m2。

1、影响车库层高的4个因素:

柱网:跨度直接影响梁高;

顶板荷载:覆土厚度与其直接相关,是影响梁高的主要因素之一;

机械通风设备:风管、风机会占到400~1000的空间;

管线布局:管线交叉点、管线重叠点,影响局部净高。

 

1.合理的柱网跨度

有效控制梁高

应首先满足高效停车要求

 

2.顶板覆土深度控制

可有效降低梁高

大幅降低结构含钢量

直接减少顶板侧壁防水面积

 

3.车库管线综合

可有效降低设备层高度200左右

使车库管线整洁、富有逻辑美

避免混乱交叉导致净高不够

 

4.车库自然通风排烟

可有效降低高度400左右

减少设备安装成本、运营成本

优化前原设计:

覆土1500,机械通风,不做管线综合;

层高4200~4500,净高2200+管线900~1000+梁1000~1200

优化后:

覆土600~900,自然通风,做管线综合;

层高3100~3200,净高2200+管线200+梁700~800

2、覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市):

种植土层深度指种植土的实际深度,不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度,其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵:

1.种植土层深度大于1.5米的,按实际植物种植面积的100%冲抵集中绿化面积;

2.种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的,按实际植物种植面积的60%冲抵集中绿化面积;

3.种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的,按实际植物种植面积的20%冲抵集中绿化面积。

 

3、室内地坪与车库结构顶板高差对景观的影响:

600高差:高大乔木种植现土球,下凹水体难做,难塑造地形,室内外高差处理困难,土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大,基本只能中间一条路,两边起坡堆土种树。

       参考项目:蓝湖郡湖东3组图,蓝湖香颂。

1000高差:可少量塑造地形,高大乔木基本不现土球,土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。

       参考项目:东桥郡,江与城别墅。

1500高差:塑造地形易,土层可走重力管。景观设计有充足发挥空间。

       参考项目:水晶郦城,紫都城。

 

4、不同覆土厚度对单层车库结构成本的影响

·覆土1米与覆土1.5米比较,钢含量节省20%,约16kg/m2,每平米土建造价减少70-80元。

·层高每降低100,每平米土建造价减少8-10元。

 

5、自然通风不做机械排风排烟系统:

1、至少节约400左右层高,结构成本减少30~40元/平米,约占车库土建成本2.5%;

2、节省机械排风排烟系统,设备成本减少约12元/平米,约占车库土建成本0.8%;且节约了后期设备运行维护费用;

3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差,优化室内空间。

6、管线综合可有效降低设备层高度:

结论:

1、覆土层结构高差,在满足绿地率计算规则的前提下,最佳厚度为1.0米。

2、别墅集中车库,应尽量合理布置排烟井(口),实现自然排烟通风。

3、车库必须做管线综合,避免出现最不利点。

 

7、车库优化案例

(一)、睿城车库

优化一:

·顶板开洞,变大车库为若干小车库,变机械通风为自然通风。(别墅区)

·节约风管约400高空间。

优化二:

·覆土由1500降为600~900,结构梁高由1000~1100变为700~900。

成果:

·别墅区车库层高 3.1 米,洋房高层区车库 3.7 米;

·成本节省约100万。

(二)、悠山郡二期车库

优化一:

覆土由1500降为900,结构梁高由1000~1100变为800~900.

优化二:

管线综合,优化最不利点,减少200左右层高。

成果:

洋房区车库层高由 4.2米减小到 3.7 米。

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