目前我国的房产众筹还处于起步阶段，模式相对简单，大致可以划分为投资理财型、营销推广型和合作建房型三种类型。由于相关法律的空白，各种类型都存在风险。在三种类型中，合作建房型房产众筹代表了一种最新的方向，我国传统房地产开发运营模式的变革或将从此开始。
一、理财投资型
（一）房宝宝别墅众筹
自2014 年6 月17 日房宝宝与东莞中信御园发起第一期别墅众筹，截至2014 年底，已运行至第六期。其运行模式是：房宝宝以折扣价从中信御园预订一批别墅，然后发起众筹，众筹最小单位为1000 元。同时，与第三方托管财付通签订资金托付协议。众筹目标完成后，将房屋产权委托给第三方公司管理。待找到买家后，众筹者投票决定别墅是否转让。就目前结果看，虽然众筹合同约定最长投资期限为3 年，实际上别墅都很快就转让出去了。第一期别墅众筹投资年化收益率高达40%，第二期年化收益率也达到18%。如此高的盈利能否持续，完全取决于房价的涨跌，市场风险不可小觑。
（二）平安好房网海外众筹
2014 年8 月，平安好房网发起国内首个海外房产众筹项目，优选了三套美国房产。在设定时限内，共5809人参与，支持率达100%。以南卡加夫尼市学生公寓为例：平安好房网与Limestone 私立大学签订了出租协议，预计每年担保租金回报率5%，包租三年，第四年第一个月物业公司承诺以112% 买入价回购。海外房产租金并不高，最终的房价溢价收益还要寄望于房价的上涨。
（三）蓬达酒店众筹
2014 年8 月，山东蓬达集团董事长盖其东在内部员工和朋友圈中发布了认筹青岛鹏利南华利源国际公馆2幢2010 室的消息。他设计了一种分权众筹的模式：最低一次投入1.98 万元，购买40 年每年7 天的蓬达全球度假酒店换住权和一定的股东分红增值空间。产权由第三方律师事务所监督管理, 在杭州3.0 易货交易所登记备案并随时买卖。笔者要指出的是，此处无法回避房产代持问题，由于房产登记在盖其东女儿名下，这似乎不是保护投资人利益的最佳选择。房产众筹改变了以往的投资理念，使得每一个人都有圆梦的可能。房地产本是需要大量资金投入而资金回流较缓的行业，碎片化的房产众筹无疑打破了这一瓶颈，使得中小投资者甚至是草根阶层都可参与其中，这也是房产众筹项目能快速募集高额资金的优势所在。不过，众筹模式在房地产领域尚处于探索阶段，由于无法靠法律约束，多靠经营者自身的道德自律，因此存在一定的风险。
二、营销推广型
（一）搜房网广告式众筹
自2014 年9 月发起苏州万科城第一单众筹，至2015 年1 月26 日，已进行至49 期。搜房众筹模式的做法是：第三方平台提前选中某高端项目，并得到开发商的折扣优惠。然后发起众筹买下该项目，将房源放到平台上出售。出售所得款项再按照投资比例分给参与众筹者。搜房众筹模式具有明显的短平快特征，与房宝宝模式相比，其投资程序简易，省略了众筹房屋产权由第三方持有环节，在开发商与竞买人之间实现直接对接，在短短三个月内实现房产从开发商到竞买人之间的转移。由于时间设定短暂，有效降低了市场风险，保证了投资者的收益。但这一模式“炒”性十足，带有鲜明的投机性。
（二）“京东& 远洋”中彩式众筹
在2014 年“双11”期间，京东金融与远洋地产联手推出“11 元筹1.1折房”活动，当日共筹资金1200 多万元，近18 万人参与了此次活动。京东金融和白条用户只需支付11 元就可获得1.1折购房的抽取资格，其他京东用户则需要支付1111 元以获取抽取资格。抽中者可以以1.1 折的价格购买远洋地产特供的11 套特价房源。活动结束后30 日内，未被抽中的用户所支付的款项将被退回。众筹为噱头，实际是营销。（三）“平安& 万科城”圈钱式众筹2014 年11 月17 日，平安联手万科发起众筹买房活动，广州北部万科城推出216 套住宅，众筹目标为最低1500 万元，最高不超过2500 万元，资金门槛为每套房产认筹最低金额5 万元，最高不超过13.5 万元，持有期为10 个月，众筹成功后，参与者有机会获得4800 元/ 平方米的优惠购房权，另加3% 的预期年化收益率。项目获得网友热捧，在募集期内，共有216名网友参与众筹，共筹得资金1585 万元，达成率为106%。平安万科城的做法，带有一定的圈钱味道。房产众筹是房地产行业继电商之后的又一全新营销方式的尝试。众筹模式中的实惠购房因素能够更大范围地吸引购房者的目光和参与兴趣，更大范围地形成传播力。中国的房地产众筹大多是房地产商在主推，其目的侧重于营销推广。房地产商一方面想通过众筹方式适当拉低房价，另一方面也想借助互联网平台促销，以缓解新房囤积压力，回笼资金。
三、合作建房型
（一）众筹网乐居众筹
乐居众筹建房由乐居南京股权投资基金管理有限公司创立，是中国首家众筹建房投资平台，让更多人以成本价置业的公益理念为企业发展方向。乐居众筹建房依托互联网平台，采取会员制，面向特定人群发起共同建房，并携手品牌开发企业，以成本价建设优质的住宅小区，来满足众筹会员多元化成本置业的梦想。乐居众筹建房希望能对目前的房地产开发模式做出一些改变，从单纯以产品为导向变为按最终用户的居住需求来定制住宅小区。乐居众筹建房先寻找购房人群，然后根据客户的居住需求拿地，并通过专业开发商代建，直到最终交付使用，整个建造过程公开透明。同时，由于节省了房产开发的财务成本、营销费用，以及舍弃了大部分利润，最终参与乐居众筹建房的购房者可以节省20% 的购房资金。在开发运营方面，乐居众筹建房采取了国际上成熟的房地产基金运营模式，即“美国模式”。
（二）房宝宝“给漂一个家”
房宝宝致力于打造老百姓平价置业渠道，“给漂一个家”计划业已启动。房宝宝将目光瞄准陷入生死危机的中小房企，通过互联网平台将购房者集合起来，筹集资金聘请开发商帮助建房，将传统的开发商建房、消费者买房的纯买卖关系，转变为购房者聘请开发商建房的雇佣关系，从而达到节约中间利润成本的目的。房宝宝解决了开发商最大的痛点，即资金和客户。开发商为房宝宝带来了专业的房产开发服务及房地产开发整体解决方案，同时也给购房者带来了室内格局及装修定制化服务、物业管理服务等。
（三）众美模式
河北开发商众美集团在石家庄的尝试类似于众筹建房。其运作模式是：寻找有大量存在购房需求的员工的大企业，收集他们的购房需求。这些员工将支付30%-50% 的预付款，众美使用这笔钱拿地，之后按照员工的定制需求建房。参与众美集团项目的买房人几乎可以参与项目开发的全部环节。众美集团的合作建房经验已有10年之久，已经有河北电网、河北师范大学等诸多成功案例。2011 年众美集团进京，打算将这一模式在北京复制，但遭到了来自预售监管方面的压力，最终计划搁浅。
（四）“众筹家园”
2014 年3 月4 日，尹立志在微信朋友圈发起众筹买房活动，拟募集200人，筹备建立“众筹家园”小区。小区的初步设计方案将房价限定在3500元/ 平方米以内，比市场价便宜约30%。微信平台是这次众筹买房的主要渠道，在对申请人的资格进行审核后，打造一个互联网金融社区。申请人通过审核后，缴纳100 元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过群成员商议决定。
互联网众筹是房地产开发商与互联网思维深度融合的产物，它代表了传统房企转型升级的一种尝试。由于众筹在项目开发前就锁定了客户，能帮助开发商降低建造项目的融资成本、销售成本，以及规避各种房地产开发风险，最终通过成本的控制，真正实现降低房价的目标。不过，众筹建房在实际实施过程中有着难以迈过的法律门槛。因涉及资质问题，如不委托开发商，自己拿地、开发、建设会存在很大困难，若委托开发商拿地开发建设，又有非法集资或变相买卖商品房的嫌疑。同时，这种由松散主体运作地产项目的情况，对现行房地产开发监管体制也是一种挑战。笔者认为，在房产众筹发展初期，应为其提供一个相对宽松的环境，但房地产众筹的发展毕竟有赖于法律的完善，因此，企盼中国版JOBS 法案尽快出台。
( 作者单位: 中共洛阳市委党校偃师分校)市场纵横
房产众筹类型分析_上海房地_2015年 第03期
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