“营改增”对房地产企业的影响及应对策略分析
2015-02-03 12:51:01   来源：   评论：0 点击：

前言：国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。最近传出国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的“营改增”方案，建筑业、房地产业的税率或定在11%，建筑业和房地产业“营改增”实施已迫在眉睫。
 
一、对房地产企业的影响：
（一）、适用税收政策的变化预测前言：国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。最近传出国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的“营改增”方案，建筑业、房地产业的税率或定在11%，建筑业和房地产业“营改增”实施已迫在眉睫。
 
一、对房地产企业的影响：
（一）、适用税收政策的变化预测

序号	项目	营业税		营改增后政策预测
		文号	具体规定
1	纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题	国家税务总局公告2014年第2号	纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 、国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。	现行《增值税实施细则》第四条第（八）：“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。”属于视同销售
2	混合销售、兼营问题	《营业税暂行条例及实施细则》	第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：   （一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；   （二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。	现行《增值税暂行条例》第三条 纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。 销售货物、材料、设备：17%；建筑业劳务：11%
3	缴纳的流转税在土地增值税、企业所得税扣除问题	1.土地增值税暂行条例 2.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得	1.第六条 计算增值额的扣除项目：（四）与转让房地产有关的税金（是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。）；     2.国税发[2009]31号第三章第十	增值税属于价外税，不能在税前扣除
		税处理办法》的通知	二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
4	销售不动产适用税率	《营业税暂行条例及实施细则》	5%	11%
5	计税方式	《营业税暂行条例及实施细则》	营业税=营业额*适用税率	增值税=销项税额-进项税额
6	对价外费用的规定	《营业税暂行条例及实施细则》	第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费	包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款 项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
7	对外开具发票类型		销售不动产统一发票	增值税普通发票、增值税专用发票、通用机打发票、通用手工发票
8	接受建筑劳务发票规定		1.建筑施工方机构所在地与项目所在地一致，则建筑劳务发票既可自开，也可申请主管税务机关代开；                         2.建筑施工方机构所在地与项目所在地不一致的，则建筑劳务发票只能向项目所在地税务机关申请代开。	直接由建筑施工方自开
9	自建行为纳税	《营业税暂行条例及实施细则》	第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为  （二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；	自建行为不纳税，只在销售环节纳税
10	甲供材计税问题	《营业税实施细则》	第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。	不再并入施工方增值税计税依据

（二）、对企业招投标工作影响
1、对投标人资格认证（一般纳税人、小规模纳税人、个人）；
2、改变评标方法：从比较含税价格转变为比较除税后的采购价格（成本+进项税）；


（一）、梳理已纳入营改增范围的成本费用项目

税法基本规定	企业实例
（一）研发和技术服务
1.技术咨询服务，是指对特定技术项目提供可行性论证、技术预测、技术测试、技术培训、专题技术调查、分析评价报告和专业知识咨询等业务活动。	项目可行性研究
2.工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工前后，对地形、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。	水文、地质、勘察等
（二）信息技术服务
1.软件服务，是指提供软件开发服务、软件咨询服务、软件维护服务、软件测试服务的业务行为。	OA、NC等
2.信息系统服务，是指提供信息系统集成、网络管理、桌面管理与维护、信息系统应用、基础信息技术管理平台整合、信息技术基础设施管理、数据中心、托管中心、安全服务的业务行为。包括网站对非自有的网络游戏提供的网络运营服务。	IT外包
3.业务流程管理服务，是指依托计算机信息技术提供的人力资源管理、财务经济管理、审计管理、税务管理、金融支付服务、内部数据分析、内部数据挖掘、内部数据管理、内部数据使用、呼叫中心和电子商务平台等服务的业务活动。	人才测评
（三）文化创意服务
1.设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括工业设计、造型设计、服装设计、环境设计、平面设计、包装设计、动漫设计、网游设计、展示设计、网站设计、机械设计、工程设计、广告设计、创意策划、文印晒图等。	建筑设计、景观设计、室内外装饰设计、网站设计、广告设计、文印晒图
2.商标和著作权转让服务，是指转让商标、商誉和著作权的业务活动。
3.知识产权服务，是指处理知识产权事务的业务活动。包括对专利、商标、著作权、软件、集成电路布图设计的代理、登记、鉴定、评估、认证、咨询、检索服务。
4.广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。	楼市专业刊物软文广告、路牌灯箱广告、公交橱窗展示宣传、网络推介、电视传媒广告等
5.会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办或者组织安排的各类展览和会议的业务活动。	房交会
（四）物流辅助服务。
1.收派服务，是指接受寄件人委托，在承诺的时限内完成函件和包裹的收件、分拣、派送服务的业务活动。	快递服务
（五）有形动产租赁服务
1.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。	1.花卉、植物租赁 2.车辆租赁 3.设备租赁，如复印机
（六）鉴证咨询服务
1.认证服务，是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。	空气质量检测
2.鉴证服务，是指具有专业资质的单位，为委托方的经济活动及有关资料进行鉴证，发表具有证明力的意见的业务活动。包括会计鉴证、税务鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、房地产土地评估、建筑图纸审核、医疗事故鉴定等。	年报审计、年度所得税汇算鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、图审等
3.咨询服务，是指提供和策划财务、税收、法律、内部管理、业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动。	财务顾问、税务顾问、法律顾问等
（七）建筑安装业	建筑安装

（二）、最大化进项税额措施
1、重新评价供应商，尽量选取一般纳税人资格作为合格供方；

2、评标应当以增值税不含税价进行合理最低价法评定中标单位，并在合同条款中约定开具发票类型为增值税专用发票；
3、上述表格企业实例部分要尽可能取得增值税专用发票；
4、由于材料、设备进项税率为17%，所以要改变总包范围，目前公司甲供材采用以永存对外招标采购，营改增后要变为由甲方直接采购；或者成立专门的商贸公司进行采购，再转售给甲方，不但可以适当增大成本，也能保证足够的进项税额；
5、从日常费用报销口径控制进项税额，主要从以下方面：
1）公司日常办公用品、日用品、物料消耗等统一开增值税专票；
2）公司通讯费要开具增值税专票，必要时要考虑将高管通讯纳入公司范畴，一并开具，同时减少通讯补贴发放，既能保证公司利益，又不损害员工利益，还相应减少员工提供票据的麻烦；
3）公司车辆维修费、加油费要取得增值税专票，可考虑公司统一购油，发给有车员工定额卡，同时减少交通补贴发放，既能保证公司利益，又不损害员工利益，还相应减少员工提供票据的麻烦；
6、有形动产租赁进项税率为17%，也要合理利用，目前主要是交通车租赁、植物租赁等
（三）政策过渡时期争取税收政策、地方政府财政支持
对于房地产、建安行业来说，营改增初期必定会有一些过渡政策，尽最大化争取税收政策、地方政府财政支持，对于房企来说也是降低实际税负的一条途径。
（四）转变售价体系，控制销项税额
     营销应当对未售楼盘转变售价体系，控制销项税额，保证平稳过渡。 
（五）关注上游行业的变化，动态测算税负，实时改变策略
 
http://wenku.baidu.com/view/7aa9101d1eb91a37f0115c59.html