《厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市人民政府办公厅
2014年5月30日
（此件主动公开）
厦门市推进工业（仓储）国有建设用地改造试行方案
为进一步盘活存量工业用地，提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，推进产业转型升级，改善人居环境，扎实推进工业（仓储）国有建设用地改造试点工作，现结合我市实际，制定本方案。
一、改造原则
（一）以促进产业转型升级、提升城市面貌为原则。在符合城市总体规划、环保要求和产业布局导向的前提下，统筹推进“退二进三”改造工作，推动第三产业发展促进我市产业转型，提升城市品质。
（二）以集中成片改造为主，促进低效土地高效集约利用为原则。尽可能整合单体项目改造用地，促进高效集约利用土地和低效土地再开发。
（三）以“试点先行、逐步推广”为原则。由各区选定改造试点项目并推进实施，力争在今年内通过试点工作总结经验和完善政策，在我市全面推进工业（仓储）国有建设用地改造工作。
二、适用范围
厦门市规划工业园区外，政府确定的改造区域内的工业（仓储）国有建设用地纳入改造项目范围。改造范围内的原乡镇企业用地应依现行政策征收转为国有土地后方可实施改造。成片改造区域外的工业（仓储）国有建设用地的改造，按照“一企一策”原则申报研究。
工业（仓储）国有建设用地可改造为符合规划要求的第三产业项目，鼓励改造为总部经济、软件和信息服务业、电子商务、研发中心、产业孵化器等现代服务业。工业（仓储）国有建设用地，不得改造为经营性商品住宅。
三、改造区域确定
（一）市规划局会同各区政府结合产业发展和工业空间布局调整要求，组织编制工业（仓储）国有建设用地改造规划，报市政府批准实施。市发改委、市经发局、市投促局、市商务局、市信息化局和市文发办等行业主管部门应加强对区政府引入产业的指导。
改造项目的用地面积及边界根据改造单元规划要求确定，可将边角地、插花地、零星地等不具备独立开发建设条件的国有土地整合纳入改造范围。
（二）改造项目须符合各区政府税收要求。改造单位在与市国土房产管理部门签订国有土地使用权出让意向书时，应提交与区政府签订的协议书，约定相关税收、履约保证金等相关事项。
四、改造类型
（一）由政府实施收储改造
规划为城市基础设施、公共服务设施、城市公益项目及列入政府近期收储计划的，由政府收储后实施改造。
（二）由土地使用权人自行改造或引入战略合作伙伴联合改造
1.自行改造：土地使用权人作为项目改造主体申请改造；或与相邻用地使用权人签订联合改造协议后，作为项目改造主体按同一宗地共同申请改造。
2.联合改造：土地使用权人引入战略合作者建设总部经济或软件和信息服务业、文化创意、电子商务、研发中心和产业孵化器等我市鼓励发展产业项目的，允许土地使用权人与投资方签订联合改造协议，共同申请改造。
战略合作者的准入条件，由市发改委、市经发局、市投促局、市商务局、市信息化局和市文发办等行业主管部门明确。
3.以下情形不得申请自行改造或联合改造
（1）厦府〔2012〕399号文件出台后，以挂牌（预申请）出让方式取得工业（仓储）国有建设用地的；
（2）未按土地出让合同约定期限竣工并取得土地房屋权证的项目；
（3）规划单独建设基础设施、公共服务设施、公共绿地等公共利益项目或者符合法定征收条件的；
（4）土地使用剩余年限小于五年（含五年）的；
（5）涉及土地闲置的；
（6）存在违法用地、违法建设的；
（7）其它国土、规划部门认为不宜改造的。
五、改造方式
（一）拆除重建
1.在特定产业规划改造片区内改造的，改造用途应符合产业功能类型；在特定产业规划改造片区外改造的，可改造为符合规划要求的服务业项目。
2.改造为酒店用途的，应办理整体产权，整体自持或整体转让，不得分割转让、分割抵押；改造为办公用途的，地上建筑面积自持部分应不少于50％，剩余部分允许分割转让给单位法人，转让最小单元应在500平方米以上；改造为商业用途的，可以分割转让。
3.改造项目按协议出让方式办理用地手续，岛内按批准改造用途1.5倍、岛外按1.3倍基准地价修正值扣除原用途的土地权益价征收地价差额；改造为符合我市总部经济发展要求的项目，岛内按批准改造用途1.5倍、岛外按1.3倍基准地价修正值的80％扣除原用途的土地权益价征收地价差额。土地使用年限按批准改造用途重新确定。
4.改造项目原土地使用权人原则上应无偿提供不小于土地房屋权属登记20％的用地面积交由政府用于城市基础设施、公共服务设施和城市公益项目建设。原土地使用权人应当自行依法解除该部分用地内的出租、抵押等协议，并与接收单位签订交接协议，明确交接相关事项。无法提供用地的，应按批准改造后的20％计容建筑面积提供物业，多种用途的按主要用途确定。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。
5.改造项目周边规划建设的城市道路（道路红线宽度为12米及以下）、城市慢行系统、防护绿地、公园绿地、广场用地等城市基础设施，应由原土地使用权人认建，建设标准不应低于我市现行建设标准。
（二）保留原建筑物
保留原有建筑物，改造为软件和信息服务业、文化创意、研发中心和产业孵化器项目的，按《厦门市人民政府办公厅转发市规划局市国土房产局关于厦门市工业仓储建筑使用功能临时变更审批管理办法和土地年租金征收管理暂行规定的通知》（厦府办〔2014〕69号）办理手续，土地用途仍保留为工业用途，不征收土地年租金及土地收益差额。经规划批准，原有建筑可划定不高于20％的面积作为商业配套。
（三）列入市政府近期收储计划和统一实施改造的工业用地，可在原有收储标准的基础上适当提高收储补偿标准。具体由市、区结合实际情况另行制定实施细则。
六、审批流程
纳入规划改造单元的工业（仓储）国有建设用地，由改造业主向项目所在地区政府提出申请，经区政府同意报市“三旧”改造办前期审核后，上报市土管会研究。
七、本方案自印发之日起执行，原有规定与本方案不一致的，以本方案为准。
厦门市人民政府办公厅 2014年6月3日印发
http://www.xm.gov.cn/zwgk/flfg/sfbwj/201407/t20140703_896591.htm
