【案例简介】
2011年1月2日，乔XX与某金属公司签订购房协议，购买某金属公司的办公楼一间，合同约定2011年3月1日交房。本案所涉房屋实际是某金属公司的一间办公楼，由于该公司只占用了一至五层，便将办公楼第六层以优惠价格对外出售。合同签订当日，乔XX交齐全款20万。2011年3月1日，某金属公司未按约定交房。之后乔XX多次找到某金属公司要求交房，但一直未交。2012年6月2日，乔XX一纸诉状将某金属公司诉至法院，要求其继续履行合同，并承担逾期交房违约金。
【争议焦点】
本案争议焦点，主要是购房协议的效力问题。乔XX认为购房协议是双方的真实意思表示，虽然其明知是工业用地，但法律并没有禁止工业用地上的房屋对外销售，因此购房协议有效，被告应当继续履行合同，并依协议约定承担逾期交房违约金。被告某金属公司则认为工业用地上的办公楼不能公开对外销售，双方协议无效，被告没有交房义务，更无逾期交房违约金。
【笔者观点】
笔者赞同某金属公司的观点，即工业用地上办公楼对外销售合同应属无效合同。理由如下：
1、双方协议损害社会公共利益。
双方对该房屋土地性质及使用权取得方式为出让型工业用地都是明知的工业用地上的办公楼，不得向社会公众销售。如对外销售，应先办理土地变性手续。在办理变性手续之前如对外销售，势必违反国家关于工业用地的有关法律规定，破坏房屋交易的经济秩序，进而损害社会公共利益。根据合同法第五十二条第(四)项的规定，损害社会公共利益的合同无效，因此双方之间的购房协议无效。
2、合同无效的法律后果即合同自始无效，因此某金属公司无需向乔XX交房;某金属公司无交房义务，自然也谈不上逾期交房违约金。
根据《中华人民共和国合同法》第56条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，”即合同无效，自始无效，双方应当恢复至合同签订之前的状态，被告某金属公司基于无效之合同，无需向乔XX支付房屋。
同时，根据《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。对于双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，双方协议签订前，原告对于工业用地性质是明知的，也正因为是工业用地上的办公楼，乔XX才可能以优惠价格购买。因此，双方对于签订该协议都有过错。对于双方的过错应当各自承担责任，而不是让某金属公司单方面承担责任。
因此，根据合同法第58条规定，双方责任自负，某金属公司应当返还原告购房款及相应利息，协议虽然规定了逾期交房违约金，但该违约金的前提是逾期交房。由于协议本身违反了法律规定，并损害了社会公共利益，实际属于无效合同，某金属公司并无交房义务，既然不用交房自然无逾期一说，更谈不上逾期交房违约金。
http://www.66law.cn/goodcase/19344.aspx
