厦地税函〔2014〕46号——厦门市地方税务局2014年税收执法督察方案
2014-05-09 10:27:00   来源：   评论：0 点击：

《厦门市地方税务局2014年税收执法督察方案》（2014年5月9日市局局长办公会研究通过，厦地税函〔2014〕46号下发）确定以下内容为今年督察重点。基层局（含直属派出单位，下同）可根据本单位实际情况增加督察项目。 房地产开发企业税收管理情况 重点督察土地增值税和企业所得税的征收管理情况。

1.对房地产开发项目是否按项目进行管理；

（1）税务机关未按照规定实施项目管理，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账；
（2）对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况未实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步；
（3）对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关未督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

2.预征土地增值税是否严格按照相关规定执行；

（1）纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税情况下，应预征未预征土地增值税；
（2）未区分不同类型的房地产项目设置预征率，按适用预征率征收土地增值税；
（3）预征土地增值税未做到与营业税销售不动产税目同步申报、同步征收和同步管理。

3.对符合清算条件的房地产开发项目是否及时进行清算；

未按规定及时清算，是指未按规定对符合清算条件的项目及时进行清算。具体包括：未按规定向企业下达土地增值税清算通知书；下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算。

4.房地产开发项目土地增值税核定征收范围是否符合规定；

（1）对符合查帐征收条件的房地产开发项目实行核定方式征收土地增值税；
（2）对符合核定征收条件的房地产开发企业未按规定核定征收土地增值税等。其中，土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

5.对土地增值税扣除项目范围是否按规定进行审核；

未对土地增值税税前扣除项目及开发成本的真实性、合法性进行审核。其中，土地增值税扣除项目审核的内容包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目。

6.对中介机构出具的土地增值税鉴证报告是否进行审核；

未按规定对中介机构出具的土地增值税鉴证报告相关内容进行审核，具体包括：
（1）明确清算项目及其范围；
（2）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出；
（3）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出；
（4）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
（5）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限；
（6）明确清算项目的起止日期。

7.企业所得税汇算清缴是否对已预提未缴纳的土地增值税进行纳税调整；

对预提未缴纳的土地增值税，企业所得税前未作纳税调整，是指中华人民共和国企业所得税法及其实施条例规定，在年度企业所得税汇算清缴时，对已提未缴的土地增值税未做纳税调增。

8.企业所得税汇算清缴是否对符合完工条件的房地产开发项目实际毛利额与预计毛利额之差额进行结转。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。