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洪地税发〔2013〕101号——南昌市地方税务局关于印发《土地增值税清算若干问题的处理指引》的通知
2013-06-04 17:26:00   来源:南昌市诚信税务师   评论:0 点击:

一、土地增值税清算单位确认
(一)对本指引下发之前的未清算项目,按以下原则确定清算单位:
1.对于符合土地增值税清算条件,属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目,清算时原则上应作为一个清算单位。
2.对项目开发周期较长,纳税人自行分期开发的,其收入、成本、费用能清晰分别归集的,主管税务机关可将纳税人自行分期项目确定清算单位。
(二)自本指引下发之日起,新增和新开工的房地产开发项目,以发展和改革委员会批准的分期项目文件作为确定清算单位的依据。
(三)同一开发项目中包含多种类型房地产的,按以下类别分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。
1.普通标准住宅;
2.其他类型房产(非普通标准住宅和非住宅类房产);
二、土地增值税计税收入确认
(一)房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同,房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金,不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后,房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金,确认为收入。
(二)房地产开发企业折扣转让房地产的,按以下情形确认土地增值税计税收入:
1.房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的,以此价款确认收入。
2.房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致,已全额开具转让
房地产发票的,按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以房地产销售合同所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。
(三)房地产开发企业以委托销售的方式对外销售,委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的,房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。
三、土地成本计算分摊的方法
(一)房地产开发企业分期开发的,土地成本(支付地价款、按国家规定缴纳有关税费、土地补偿及拆迁费用,下同)首先按各期占地面积占总占地面积的比例进行分摊,计算各期的土地成本。
(二)房地产开发企业开发商品房全部销售完毕,土地成本按普通住宅、其他类型房产取得的收入占同一清算单位总转让收入的比例分摊。
(三)房地产开发企业开发的商品房存在未售情形的,土地成本扣除金额按以下原则处理:
1.先按已销售面积占可售建筑面积比例分摊土地成本,分别计算出已销售面积应分摊的土地成本和未销售面积应分摊的土地成本。
2.再按照赣地税发〔2008〕76号文的规定,将已销售面积分摊的土地成本按收入比例在同一清算单位内普通住宅、其他类型房产之间进行分摊。
四、除土地成本以外的扣除项目计算分摊的方法
(一)房地产开发企业在同一清算单位内按以下方法和顺序计算分摊扣除项目金额:
1. 对于能够按不同房地产类型直接归集的,清算时按不同房地产类型直接归集扣除项目金额。否则,按清算单位总建筑面积计算分摊扣除项目金额。
2.对于出租或自用的房地产,清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。
3.按已售房地产建筑面积占可售建筑面积比例,计算允许扣除的扣除项目金额。
(二)房地产开发企业分期开发项目,以分期项目作为清算单位的,按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额:
1.对于能够按分期项目直接归集的,清算时按分期项目直接归集扣除项目金额。
2.对于不能够按分期项目直接归集的,清算时按清算单位与其他分期项目之间总建筑面积比例计算分摊。
(三)房地产开发企业在开发项目内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
公共配套设施费按下列规定计算分摊扣除项目金额:
1.房地产开发企业同一清算单位内发生的公共配套设施费,应直接计入清算单位的扣除项目金额,不得在其他分期项目中计算分摊。
2.房地产开发企业不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施,按各清算单位占用的土地面积比例计算分摊。
(四)房地产开发企业分期开发房地产项目,各清算单位扣除项目金额计算分摊方法应保持一致性。
五、地下车库、车位计算分摊的方法
地下车库、车位的清算,应区分以下情形,分别按以下规定办理:
(一)属于地下人防设施性质的车库、车位的清算问题。
1.房地产开发企业建造的地下人防设施,经人防管理部门审批、验收并出具相关移交证明材料,应认定为公共配套设施。其发生的成本费用按照公共配套设施分摊方法予以扣除。
2.销售地下人防设施取得的收入时,不论开具何种发票,均计入转让其他类型房产的收入总额,成本不得重复扣除。
3、地下人防设施未移交人防管理部门,或未取得证明材料的,按本指引第六条第(二)项规定处理。
(二)除人防设施之外的地下设施清算问题。人防设施之外的其他类型地下设施应按照收入与成本配比的原则进行土地增值税清算。
1.对已销售此类地下车位取得的收入,均计入其他类型房产的收入总额,清算时,其应分摊的成本费用可以扣除。
2.对未销售此类地下车位的,其应分摊的成本不得扣除。
3.已售与未售部分地下车位成本费用分摊方法,按已销售面积占地下设施的总建筑面积比例进行分摊(每个车位面积=(地下设施总建筑面积-地下公共配套设施建筑
面积)÷车位个数)。已销售部分地下车位的相应成本予以扣除,未销售部分地下车位应分摊的成本不得扣除。
六、纳税人未按规定的时间和要求报送土地增值税清算资料的问题
纳税人未按规定的期限和要求报送土地增值税清算资料,主管税务机关应对其下达《责令限期整改通知书》,要求纳税人在规定的时间报送或补报清算资料,并按《征管法》有关规定处理处罚。
各区局所管辖的纳税人在《责令限期整改通知书》所规定的时间内仍未报送清算资料的,各区局应上报市局,由市局统一组织安排。
各县局所管辖的纳税人在《责令限期整改通知书》所规定的时间内仍未报送清算资料的,应移送各自稽查局,由各县局稽查局进行税务检查,如各县局稽查局检查有困难的,上报市局,由市局统一组织安排。
七、其他不动产和无形资产的土地增值税清算,参照上述规定执行。
八、上级税务机关未出台相应规定前按本指引执行;上级税务机关下发相应政策后,按上级税务机关规定执行。
    信息公开选项:依申请公开
                          南昌市地方税务局税政三处承办 办公室2013年6月4日印发


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