财税〔1995〕48号文件规定:“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。”
国税发〔2006〕187号文件规定:“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”
国税发〔2009〕91号文件要求,在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税”。
国税发〔2010〕53号文件规定:“为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。”
根据上述规定,苏地税发〔2011〕53号文件进一步明确:“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产,应当分别测算增值率,并分别确定核定征收率。”我们认为,上述规定不仅适用于核定征收土地增值税,查账征收土地增值税同样应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率和土地增值税。
泰州规定:同一房地产项目中包含的不同类型房地产(包括普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅三类,下同),不论是否享受税收优惠,均应当分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。
福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)(闽地税发〔2005〕195号)规定如下:
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第十七条 对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的,应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例,分别计算扣除项目金额和增值额;对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的,也应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。
”
厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(厦地税发〔2010〕16号)文件规定:
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第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准,以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的,应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。”
”