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房地产企业开发不同类型的房地产是否必须分别核算增值额、增值率,计算缴纳土地增值税?
2012-12-14 22:42:31   来源:   评论:0 点击:

细则规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”
财税〔1995〕48号文件规定:“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。”
国税发〔2006〕187号文件规定:“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”
国税发〔2009〕91号文件要求,在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税”。
国税发〔2010〕53号文件规定:“为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。”


根据上述规定,苏地税发〔2011〕53号文件进一步明确:“同一期清算项目中包含的普通标准住宅、普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产,应当分别测算增值率,并分别确定核定征收率。”我们认为,上述规定不仅适用于核定征收土地增值税,查账征收土地增值税同样应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率和土地增值税。
泰州规定:同一房地产项目中包含的不同类型房地产(包括普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅三类,下同),不论是否享受税收优惠,均应当分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。

福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)(闽地税发〔2005〕195号)规定如下:

第十七条  对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的,应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例,分别计算扣除项目金额和增值额;对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的,也应分别核算增值额,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

 


厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(厦地税发〔2010〕16号文件规定:


第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准,以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的,应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。”

 




 

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