李记有老师讲房地产开发企业的税务筹划：开发产权式酒店公寓的税务处理
2012-12-11 11:00:37   来源：   评论：0 点击：

　　这两天我又接触到一家公司，正好税务局查帐，查到一个问题，这家公司在报纸上打了很多广告。它是一个公寓，是一个产权式的公寓。这个房子类似于产权式酒店，房子我盖完了，把房子卖给了很多很多小业主，卖完之后，双方约定我再回租，但是这个房地产开发商，为了能够在报纸上更好的吸引购房者，你交的不是银行贷款嘛，首付款用免三年租金，第一次我返你三年租金，然后这个租金等于直接返给你了，这个三年租金怎么返呢？我把房子定价，原来比如1万一平米现在我按8000块钱一平米卖给你。实际上我第一次返给你怎么返呢？等于我房子的钱降价了，我房子8000卖给你，实际上这个房子1万块钱一平米。为了使我的房子更好的卖出去，这个房子我还回租过来，到第三年再付给你租金，前三年不付你租金了，你赠送我三年的租金充值我的房款。
　　这一次税务局查帐，把它打的报纸广告拿过来了，这个房地产开发商房价按照8000块钱一平米做的，广告上打了赠送3年租金，所以你的房价不是8000，是1万，然后你给他三年租金，这麻烦了。房地产开发商是按照8000块钱记帐的，这个企业做这个安排的时候，实际上有问题，这次税务局在查帐的过程当中，就引出了很多很多问题。第一个问题我们看一下，如果这个房价是1万，然后你帮助购房者交了一些房款，那就是1万了，营业税按照1万块钱交税，营业税得这样交。第二个问题就出来，你要把这个租金交给购房者，你还代理个人所得税，这个方案指定的过程中，没有经过系统的分析，你不是正宗的房东，你怎么做？我为了能够使我的销售模式，能够让更多的消费者认同，我采取的是折扣销售，我卖的时候房价就是8000，但是附加条件，我这个房子必须回租。为了推广这种模式，我售房的时候是折价，不是赠送，你赠三年租金，你的房价就不是8000，是1万，这样税务机关就抓住这个问题的要害了，这个企业正在税务机关检查当中，问题还没有处理完呢。当时就没有想到，广告这样打，购房者踊跃呀，出6万块钱就可以把房买了，但是实际上不是6万，而是8万。实际上用这种方式替代了，我前提为了能让我的销售模式被认同，所以为了这样的方式，来买我房子的人，首先是折价，不是赠送，如果是赠送价格就不是8000块钱，而是一万了。
　　我们在企业的运营当中都会牵扯到法律上的安排，房地产开发企业在重大的税收决策中，都应该系统的把控这样一个风险。结果这个案例，我们在2004、2005年，还接触了跟它类似的案例，也是一个产权式酒店，它比较特殊，并不是房地产开发商，是一个投资公司，投资公司走了一个捷径，他把房地产开发企业开发的一栋楼全部买下了，他间接的进入房地产开发了，买下来以后，他把它做成产权式酒店了，先装修，装修成四星级宾馆，他说我这是一个产权式酒店，然后找当地的律师做了一个很好的法律方案，再把这个酒店分割成一个单元，卖给投资者。当时股票市场不火，很多人就看好了这种形式了，卖完以后再回租，再给他租金回报。
　　当时这种模式很受欢迎，这个企业用了4个月时间，就把这个酒店卖出去了90%了。我当时就跟这个酒店的人接触，我就问财务经理，你们家是做什么的？是做产权式酒店的。怎么交税呢？等于把不动产分割成物理单元，卖给投资者了，等于卖的过程中已经产权转移了，我交税，交营业税、城建、附加。卖完以后我再签回租合同，我返给他租金，对方要交房产税、个人所得税，我再成立了一个公司，由它回租的，它通过酒店运营收取房间的收入、餐饮的收入、夜总会的收入等等，把它作为一个公司运营。第一个先按照销售交税。第二个取得租金的个人纳税，我履行代扣业务。第三个酒店运营公司正常的运行要有一定的业务，然后纳税.
　　 三个环节是我投资公司纳税，投资公司买了一栋楼又卖出去了，我们按照销售不动产交税，我说卖了多少？他说卖了1.6亿元，交了多少税？800多万。他说，凡是买了产权式酒店的，都跟我签合同了。第二都要正规的发票。第三我的发票是当地税务局领出来的，而且是联网的，而且是机打发票，所有的购房者都要发票我也没办法。他一说我就划了个问号，我就觉得当时这个企业这个地方有问题，当时我马上想到2003年有个财税06号文件，企业购置的不动产，再行转让并不是按照发票的全额交税，我看他买了1.6亿，交了800万，他是按照1.6亿交税了，企业购置的不动产，不动产可以减掉，所以跟我谈话谈了半个小时，我发现这个企业肯定是多交税款了，按照我们国家规定，企业多交税款如果纳税人发现自己履行纳税义务错误，多交税款了，多长时间可以退回呀？是截至交税款之日三年内发现的，都可以退还。后来在我们的帮助下，这个企业后来才发现，他这个楼是9000万买的，又花了1000万的装修费，然后卖了1.7、1.8个亿，后来这个企业在我们的帮助下，把多交的税款退回来了，现在我们已经签了第四年合同了，成了铁杆的客户了。