厦国税函[2006]137号——厦门市国家税务局厦门市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
2006-12-31 22:36:00 来源：厦门市国家税务局评论：0 点击：

厦门市国家税务局各直属局、区局，各区地方税务局、直征局、稽查局：

现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）转发给你们。为进一步加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，做好政策调整衔接工作，结合我市的实际情况，补充规定如下，请一并遵照执行。

一、关于未完工开发产品预售收入的预计计税毛利率

（一）经济适用房项目：预售收入的预计计税毛利率不得低于10%。

（二）非经济适用房项目：预售收入的预计计税毛利率不得低于30%。

房地产开发企业纳税申报时，应将当期取得的预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后求得的预计利润，作为纳税调整增加项目计入当期应纳税所得额。相应地，在将已申报预售收入结转为销售收入时，作为纳税调整减少项目计入当期应纳税所得额。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第二条第一款规定符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1. 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）。具体是指房地产开发企业依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（中华人民共和国建设部令第78号）规定，向建设行政主管部门备案，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》的开发产品。

2. 已开始投入使用的开发产品（成本对象）。具体是指根据《建筑法》第61条规定，符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件的工程，竣工经验收合格后交付使用的开发产品。

3. 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。具体是指已取得了土房局主件产权证的开发产品。

（二）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须附送具有从事涉税事项执业资格的中介机构按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第二条第三款规定出具的税务鉴定报告。

三、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

开发产品视同销售行为，按开发产品的成本利润率确定利润时，成本利润率不得低于15%。

四、关于拆迁安置房的税务处理问题

房地产开发应正确核算拆迁安置房的销售（预售）收入，全额确认对拆迁户的售房收入，拆迁补偿支出应作为开发成本，不得按冲减拆迁补偿支出后的净额确认销售（预售）收入。

五、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发产品完工后应在完工年度内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。

新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，按税收规定向以后不超过3个纳税年度结转扣除的，在年度申报时应附报《新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费结转扣除情况表》（附表1）。

六、关于征收管理问题

（一）房地产开发企业应分阶段及时将开发产品的有关资料报税务机关备案。报备资料包括：报房地产交易权籍登记中心备案的预售款的监管银行账号、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《土地房屋权证》、《预售许可证》、《设计总平面图》、《建筑预算书》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。

为做好房地产开发企业在各申报期内各成本核算对象取得的预售收入按规定的预计利润率计算预计利润有关纳税调整的监管工作，房地产开发企业应按开发项目填报《预售收入预计利润纳税调整表》（附表2），作为所得税纳税申报的附报资料，在纳税申报时报税务机关备案。

《开发产品备查簿》（附表3）是房地产开发企业所得税中实施“房源控制税源”的重要基础。房地产开发企业应如实登记《开发产品备查簿》，记载开发产品的相关信息，在纳税申报时一并报税务机关备案。

（二）主管税务机关要充分利用税源信息，加强比对分析和评估工作，实行以“房源控制税源”，强化企业所得税征管。在日常管理上，要实现由“管户”向“管房”的转变，开拓税源信息来源渠道，加强与建设、房管、国土等部门的联系沟通，广泛采集房地产税收税源信息，建立税源动态监管系统。与纳税人申报的信息进行比对分析，发现漏报和异常情况并及时采取措施，有效堵塞税收漏洞。

七、关于新旧政策的衔接问题

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）自2006年1月1日起执行。在此之前尚未进行企业所得税纳税清算的房地产开发项目，一律按国税发〔2006〕31号执行。

附件：1.新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费结转扣除情况表

二ＯＯ六年十二月三十一日

附件1:

新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的广告费、

业务宣传费和业务招待费结转扣除情况表

企业名称（公章）成立日期：取得第一笔开发产品实际销售收入年度：

项目		取得第一笔开发产品实际销售收入以前年度			取得第一笔开发产品实际销售收入后结转扣除情况			超过时限不得结转扣除金额
项目		年	年	…年	年	年	年
广告费	发生额
广告费	其中：可结转扣除金额
业务宣传费	发生额
业务宣传费	其中：可结转扣除金额
业务招待费	发生额
业务招待费	其中：可结转扣除金额